雙北釋建地 達59座大安森林

奢侈稅實施滿2年，雙北市房價只漲不跌，下半年包括新莊副都心在內的雙北市主要重劃區更將出現激戰。（本報資料照片／黃世麒攝）

雙北市主要重劃區

近年房市交易熱絡的雙北市，不但未受奢侈稅影響，因重劃區大量釋出建地，還加劇房價追高，據統計，雙北市重劃區中，住宅建地就逾1500公頃，相當於59座大安森林公園，預料將成為928檔期到明年房市激戰重點區。

太平洋房屋副總經理章克勤指出，目前低總價、低首付及低利率的3低條件已成為市場主流產品，雖雙北市重劃區總計釋放近1,528公頃的可建築用地，但如此大的量體對健全房市發展是否有助益，仍有待觀察。

號稱台北市最後一塊重劃區的內湖五期，總面積逾40公頃，其中屬建地的部分約近25公頃，住宅及住商混合區多集中在行善路及南京東路六段一帶。

該區原本交通機能即相當成熟，今年年初起就陸續有中大坪數規劃的新建案推出，開價至少在7字頭，成交價估計還有6字頭左右。

新北市重劃區中，面積廣大的除了林口新市鎮的420公頃、淡海新市鎮的168餘公頃外，五股的洲子洋重劃區，及下新莊的頭前重劃區，在928檔期都是備受矚目的推案激戰區域。

台灣房屋五股洲子洋特許加盟店長陳志宗指出，五股近5年人口平均年成長686人，戶數平均年成長467戶，看好該區房市需求的建商，已有15家搶進獵走29塊地，明年該區的新推案力道頗為強勁，房價恐將水漲船高。

至於新北市928檔期的另一個一級戰區下新莊，在上新莊（即副都心）房價喊上6字頭後，捷運新莊線未來與萬大樹林線將交會，成為含金量頗高的自住投資潛力區。

《財政》奢侈稅修法，最快下月中旬定案

財政部昨（9）日表示，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修正案，最快10月中旬定案；至於如何修正，財政部目前尚無定論，將觀察立法院質詢、中央政府總預算審查進度，連同美國QE退場等國內外情勢，再作綜合考量。

　奢侈稅實施兩年，財政部初步確定不廢稅、不分區課徵，以及不傷及無辜的修法方向，外界預期，最快本月中旬立院開議的新會期中，可望提出修法版本。

　賦稅署官員表示，上月召開奢侈稅座談會，學者、業界及稅改團體立場不一，但都暢所欲言；不過，對於座談會後的「下一步」，官員坦言，各界意見分歧，形成共識還早，目前仍在收集外界意見階段，以供修法參酌。

　立法院將於17日開議，財政部認為，在奢侈稅未列為優先法案的情況下，稅制變革應審慎為之，應考量周全再端出修法方案。

　國立空中大學公行系教授李允傑表示，奢侈稅對遏止短期投機炒作與穩定房價，雖然已發揮作用，但僅是短期的治標功能；長期而言，要落實居住正義，需要更周延的配套措施。

　他建議，財政部應該參考國際打房經驗，將奢侈稅延長課稅年限至3或4年，並且增加非自住投資者的持有成本，除了稅率、貸款額度、限制期間等配套措施外，空屋稅也是可以思考的方向，以釋出房屋供給，進而平穩房價與租屋市場。

　雖然學者建議分區課徵，不過，財政部長張盛和日前明確指出，分區課徵有其困難性，修法不會採分區課徵。（新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北報導）

新潤董座：青埔每坪30萬元合理！　誓言打造房產版ZARA

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

928檔期正式開跑，今年Q2、Q3因房價快速飆漲，反而轉趨沈寂的桃園青埔房市，面對明年桃園將升格為第六都，又有一波利多題材。去年底至今在青埔已經推出6期建案的新潤機構「明日苑」系列，預計下月第7期將公開，積極搶攻年底房市。以下為訪問新潤機構董事長黃文辰內容：

明日苑第6期動工，新潤機構董事長黃文辰(中)，仍打算積極佈局新北、桃園房市。(圖／業者提供)

Q：怎麼看央行管控桃園房市？預售案來客數有下滑嗎？

每個建案的銷售率取決於地點、產品、價格的優劣，以「明日苑」來看，央行限制貸款是好事情，央行的出發點是希望購屋民眾能合理償還房貸，我們本來就不希望將產品賣給投資客，因此來客戶雖然有下滑，成交比也有下降，但整體影響並不大。

這幾年大台北地區推案熱區包括新北市洲子洋重劃區、林口新市鎮，其中林口每坪房價來到30萬元，這是健康合理的，因此到了桃園每坪30萬元，只要房價不要過度暴漲、每年緩步上揚，這樣的價格也是好的。

Q：展望年底至明年房市的觀察？

以建設公司角度來看，每年第4季代表是整年度尾聲，受限氣候、時機等等，大多會以佈局隔年房市為主要力，換句話說，我們著重上半年度的衝刺。以青埔來說，「明日苑」系列個案地點位於機場捷運站點500公尺內，整體市況不好時，反而能穩定銷售，例如6期「國庭苑」距離A18站不遠，且戶戶面河，均價30萬元上下非常合理。

相對地，青埔整體區塊每坪房價25~26萬元的產品也有，但若地點沒有很好，總價帶落在2000萬元左右，去化速度就會比較慢。

Q：奢侈稅延長對房市影響？

青埔每個案子大多銷售率都打6～7成，2年後看這邊，生活機能勢必不一樣。之前青埔特區還有航高限制，限制區最高只能蓋7層樓，但解禁後現在可蓋22層，未來有國泰、冠德的商場、酒店，彷彿可以在這邊看到大直美麗華的Shopping Mall。因此，假若奢侈稅再延長，對保值性高的房地產來說，未來期限到了要自住或轉賣其實都OK，影響不大。

Q：青埔投資客比例？

該出場的投資客都出場了，我們建案購買時有簽署同意1年內不轉售，我們沒有紅單，不希望投資客短近短出。

Q：目前購地計劃？

購地邏輯是交通建設一定要到位，因此只要在新北市未來可賣每坪20~30萬元的地區，都會積極卡位，包括鳳鳴重劃區有2塊1600坪土地，案量約有40~50億元，這區是看好未來台鐵捷運化增設鳳鳴站的利多；另外，八德擴大計劃也有20多億元案量，淡海新市鎮新市三路土地則是近期剛簽約。

Q：產品推案遠景？

建設公司等同製造業，只是將土地加工，因此在維持正常獲利率的前提下，未來經營路線只有一個宗旨：「低總價、高水準」，將總價帶2000至3000萬元的產品，讓客戶用1000萬元就能買到，等同是效法ZARA、UNIQLO的「平價美學」精神。

華泰45億 蓋首座戶外outlet

亞洲outlet通路品牌發展概況

華泰飯店昨日協同outlet合作夥伴國際折扣名品購物城TOC，以及大房東國泰人壽簽下青埔專用區合約，宣布將於高鐵桃園站特定區產業專用區，共同打造臺灣首創單樓層戶外商城型態的折扣名品購物城GLORIA OUTLETS。

華泰少東、副董事長陳炯福強調，TOC經營團隊以前美國Chelsea outlet招商實力，將打造台灣第一座戶外名品購物城，預期集結260個店舖、創造50億元年營業額。

無獨有偶，正宗Chelsea與日本合作夥伴三菱地所，也準備結合台灣一家百貨業者來台搶市，outlet產業在台灣風起雲湧。

陳炯福強調，與國泰人壽簽訂高鐵青埔站開發案經營權，總計包括飯店、outlet商場將投資45億元，其中第一期折扣名品購物城預計今年12月動工，明年底可望開幕，四期完工後將有260間店舖與超過2500個停車位；其規模與北台灣的蘭城新月、內湖禮客的STRIP型社區購物中心大不同，至於南台灣義大購物中心則以封閉型展現，而華泰TOC則是展現近郊戶外Village為特色，並結合影城的大型outlet購物中心，與美國Chelsea、日本Chelsea購物中心同等級。

陳炯福指出，早在06、07年即觀察到台灣零售業市場確實缺乏「outlet mall」，在歷經3-4年觀察後，決定在接手華泰飯店事業之後，同步發展outlet跨產業經營。與國泰人壽合作，則是因為和蔡宗翰成為同學而結緣。

而簽下TOC合約長達50年，則是看準TOC創辦人丹尼爾為美國Chelsea拓展亞洲第一人，在日本、韓國、上海等地打造多座國際名品購物城，他預期5-7年間outlet mall即可進入回收期。

至於日本三井不動產與三菱地所，近兩年積極往台灣市場發展，其中林口三井outlet目前尚未確定是否以日本primium outlets型態經營，而三菱地所與美國Chelsea Japan則積極準備搶台，目前正與台灣百貨業者洽談合作，預計10月初會有明確答案。

聯上發62億 購桃園高鐵站周邊土地

聯上開發(2537)昨(5)日晚間，公佈大手筆取得桃園青埔高鐵站附近土地20,239坪，未來將分期開發，投入資金將超過百億元，這將是聯上開發近來最大的土地開發動作。

聯上開發總經理李志明表示，位於桃園縣大園鄉五塊厝段下埔小段1693地號，21筆土地，面積10,904.87坪，由於地點相當良，只有距離桃園青埔高鐵站一公里內，因此，聯上開發決定以19.63億元購入，換算每坪約180,011元。

李志明說，緊鄰該地的9,334.15坪土地，則是採取合建分售的模式，聯上開發預計投入42.76億元興建，完成之後，地主分得34％，聯上開發分得66％。

這2筆土地合計約20,239坪，總投入資金將超過100億元，因此，李志明表示，未來推案，將會分期開發。

聯上開發累計到今年上半年，營收約16.25億元，每股稅後盈餘2.51元，比去年同期的0.52元，增加約382％。

國壽高鐵桃園站OUTLET，下周與華泰集團簽約

國泰金(2882)旗下國泰人壽去年與高鐵局簽訂「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」，其中，與華泰集團打造佔地逾萬坪的純美式折扣名店城(GLORIA OUTLET)預計下周四舉行簽約，就先前國壽先前規劃，民國105年開始OUTLET商場第一期的營運。

　桃園航空城是政府「愛台十二建設」的旗艦計畫，其中高鐵桃園車站特定區，被外界視為高鐵沿線最大規模的開發案，國壽去年獲選為交通部「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」最優申請人，取得50年地上權，未來將依約分50年支付約43億元權利金，加計每年租金、開發成本，總投資金額將超過200億元，是國內壽險資金參與重大公共建設重要的一個案例。

　國壽預估吸引600~700萬商務人士及觀光人潮，提升高鐵、捷運運載量；施工階段預計創造約5,000個就業機會、營業階段可再提供約2,700個就業機會，初估年營業額至少百億元。

　該案基地規模高達21.88公頃土地(約6.62萬坪)，預計將興建占地3萬多坪的購物商城，以及7,000多坪辦公大樓，並將陸續開發國際觀光飯店、複合商場及國際企業總部。國壽希望藉由「國際商務城」的開發概念，吸引重要產業投資進駐，其中，包括與華泰集團攜手打造佔地逾萬坪的純美式折扣名店城(OUTLET)，雙方也將在下周四正式簽約。

　該開發案最快明年正式動工，105年開始OUTLET商場第一期的營運，國壽預估年平均報酬率超過5%。

惠譽：台2015升息　房市小心

記者陳碧芬、彭禎伶／台北報導

惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。

房貸利率看升，手捧甜蜜窩...將是越來越沈重的負擔。圖／本報資料照片

惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。

惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。

黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。

黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。

她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。

惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。