黃色小鴨桃園展 預估百萬人次 【2013/10/3 20:05】
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〔中央社〕桃園縣政府文化局今天表示,「黃色小鴨」10月26日將在新屋鄉亮相,預估帶來100萬以上參觀人次,並規劃3條交通路線接駁。
文化局表示,配合地景藝術節,「黃色小鴨」也將現身新屋陂塘,預計可帶來100萬以上參觀人次,目前已和交通局規劃出3條接駁交通車路線。
文化局表示,「藍線」由高鐵桃園站出發、經過嶺58號池到新屋陂;「紅線」由新屋陂出發抵達過嶺58號池以及高鐵橋下停車場;「黃線」由新屋陂直達到後湖塘。
交通局指出,接駁車平日每10分鐘一班,假日則「隨到隨上」,除了大眾交通接駁車外,民眾也可從61快速道路、66省道、濱海公路等路線、進入新屋,車輛可免費停放在台31橋下區,總共2000多個停車位。
因停車位數量有限,主辦單位呼籲民眾多搭乘大眾交通接駁工具前往,也可於中壢火車站搭乘桃園客運「5035中壢-新屋」、「5027中壢-後湖」路線,於北勢站(蓮花展區)、新屋總站(點點展區)下車。
2013-09-25 17.34.33.jpg黃色小鴨桃園展 預估百萬人次,交通局規劃出3條接駁交通車路線

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桃縣府自辦合宜住宅 機捷站區 1坪15萬
2013/10/02
【聯合報╱記者游文寶/桃園報導】

桃園縣政府首創地方政府推合宜住宅,副縣長葉世文表示,合宜住宅一坪約15萬元,今年年底會完成興辦事業計畫。

縣議員張運炳、劉茂群、謝彰文、詹江村等人,昨天針對縣長吳志揚施政報告,提到縣政府要推動興建合宜住宅,照顧弱勢居民,針對有無設定條件以及對象,要求說明。


吳志揚表示,桃園縣政府為照顧弱勢族群首創全國各縣市之先,擬於桃園航空城範圍內、機場捷運車站A10、A20及A21等站興建「合宜住宅」,至於A16、A17興建時間,會慢一點

第一期目標在於桃園機場捷運A20站區內,興建19層樓600戶,提供給設籍桃園縣、家庭平均收入所得位於50-30%分位點的家庭。至於合宜住宅是出售或出租方式,將進一步研究,希望能將利益回饋民眾。


針對興建進度,副縣長葉世文說,預計今年年底完成興辦事業計畫,明年下半年招標,條件為設籍桃園縣居民,選擇地點考量交通方便、生活機能充足以及就業就學方便。目前估計每坪15萬元,分為35坪、40坪、45坪共3種坪數。


謝彰文認為,合宜住宅立意甚佳,但縣政府推出的合宜住宅,如果以45坪計算,總價就要675萬元,價錢昂貴,還是合宜住宅嗎?過去政府興建國宅滯銷嚴重的慘痛經驗,興建「合宜住宅」除考慮交通方便等之外,房價的制定、坪數大小設計、施工品質控管、建材的選用及施工工法的考量,都是應該謹慎面對問題。



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紅色子房語錄:凡走過必留痕跡,有圖有真相。

最近央行彭總裁的一句話:「房貸借款人宜留意未來利率變動的風險」,暗示央行可能將有升息的動作,造成股市營建類股一片慘綠。 台北市副市長張金鶚也落井下石,對媒體補充一句:「內行人都在賣房。」 許多建商們依928檔期既定行程,仍用很硬的開價繼續行銷。但隨著QE緩退及奢侈稅政策修改的不定性因素干擾,到底目前「住宅房價是否已經到頂」,是所有人心中的疑問。 也許,我們就用今年1~7月六大都會區好野人的創頂紀錄走勢,便可略知一二。 紅色子房在Yam房價網紅色子房地段指數分析網站裡,一直持續針對實價登錄資料做許多解讀應用。 我也曾在簡單三步驟 輕鬆找到買房增值抗跌地段一文教大家如何用該網站進行買房區段決策分析。 也有許多讀者朋友來信表示很喜歡交易熱區分析功能,了解目前那些是熱門買房區域。 但不曉得讀者是否注意到,我在網站左下角也一直持續觀察六大都會區的住宅最高單價走向。 今天就依據實價登錄資料所整理的六大都會區住宅大樓類最高單價紀錄(扣除位在一樓研判為店面的登錄資料),進而說明我的觀察。 台北市的「皇翔御琚」案,讓台北市的三月、四月、六月都相當風光。可是觀察這些紀錄與其他月份的最高單價紀錄,每月相差將近百萬以上。如果用車子來比擬,大概就是「賓利」與「賓士」的價差比較吧。由於台北市房市是典型的M型房市型態,所以當時相關新聞發布時,紅色子房曾在子房觀點社論裡面提到,對於一般買房族(如同買TOYOTA車)的朋友,賓利車賣多少與一般人何干?不需要因為少數超高房價而過度恐慌。 新北市的最高單價紀錄走勢,從第一季以後就似乎呈現一種穩定下修的狀態。 因此,紅色子房研判,除非有更好的稀有地段產品,新北市有錢人都似乎不願意承接更高的價格了。短期內,整體新住宅價格的確持續有下挫的機會。 桃園市從三四月時期的高價熱度後,過了五月似乎開始冷卻。從最高單價走勢圖看來,有錢人似乎也開始觀望了。 影響所及,如目前開價直逼桃園藝文特區住宅的部分青埔建案,應該有下修調整的空間。 台中市的情況與桃園類似,在四月左右都是最光輝的時代,六月以後就沒有住宅超過每坪60萬的成交行情了,七月的最高單價紀錄亦跌破每坪50萬。 如果八、九月仍沒有較高的住宅成交行情出現,研判短期內台中新市政中心區的蜜月期結束,只有等台中大都會歌劇院的接近完工,才會有慶祝行情。 最近因為鐵路東移吵得沸沸揚揚的台南市,一直是紅色子房很喜歡的生活古都。但由於最高紀錄成交價格波動頗大,也許有些特殊個案影響走勢。 但若以圖表解讀,光輝四月後的台南房價,似乎回到了她安靜樸實的一面。 持續交易熱絡的高雄,是六都最高房價走勢圖惟一在七月反彈的。 隨著高雄市政府展現在國際城市高峰會的招商企圖、黃色小鴨的短期百萬觀光效應、亞洲新灣區重大建設的逐步實現,紅色子房認為高雄市房市還算健全。 
快速結論
六大都會區房市,從好野人行為來看,短期內似乎不再有破年度最高紀錄的可能性。那麼針對一般大眾的住宅產品,快速調整價格、提高交易效率、準備好周轉金,似乎是目前面對央行總裁警告,賣方唯一能做的事。 

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爭取低利房貸 學學「驗明正身」四大法則

好房News記者王震濂/整理報導

聽到彭總裁「注意償債能力」的警告,想必申請房貸或是身上掛著房貸的民眾,心頭又得要揪了一下!尤其近來房貸市場狂吹「三八」風,亦即利率升到3%,房貸成數不到八成,這動輒20、30年的房貸,「利率」當然是影響購屋族最久的條件,想要爭取優惠的房貸條件,不妨跟著學學「驗明正身」四大法則。



對首購族來說,「利率高低」、「貸款金額」、「寬限期間」這3項,是購屋時向銀行爭取房貸最重要的要件,對銀行來說當然條件越好的人,越容易貸到較高的金額,所以「驗明正身」四大法則的第一步驟,就是【檢驗合適】,建議在購屋前一至半年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案,從薪資轉入的銀行到家裡附近的銀行或是已經存了多年的銀行,找出最適合自己的優惠方案。

接下來四大法則的步驟二及步驟三則是重要關鍵,步驟二的【證明來往】則是找出適合的2到3家銀行,最好把自己、家庭的存款、信用卡或是所有金融相關業務,都選擇在該銀行進行,至於步驟三則是【修正財力】,最好買屋的前3個月,就要把自己或家庭的存款集中,甚至連親友的也在考量之內,甚至不排除向父母或兄弟姐妹周轉,將預計繳納之房貸6個月或12個月之金額存入,最後一個步驟則是【選申挑高】,因為銀行會以工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量,所以,建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

其實到處可見銀行許多高成數、低利率的方案,但是銀行是否核貸,還是得看貸款人的還款能力來評估,這時候一點一滴建立起的好信用就很吃香,不然還有一個小撇步就是找房仲!,透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己,可能有多0.5~1成的貸款金額或是少了半碼的利率。


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華人DNA 先天就是鍾愛房地產

文/范世華

中國文字真的有它非常精妙之處,何謂「眷屬」?簡單意會當然就是指生活在同一家庭單位之中具有關係的人,而這一種關係普遍上我們覺得是有親密的血緣關係,可是若依照字意上來看,說是存在著一種彼此之間的「撫養關係」,則應該是更為貼切。


中國人保護子女的方式,並不是訓練子女成為強者、成為獵人,用強壯自己的教育方式讓子女學習生存,成為生活上的「狩獵者」;而是只求讓自己的子女不會餓死,保佑能夠平安順利長大生存下來就好,因此最好是避免去與人競爭,於是最後大多都成為了遠離冒險、害怕受傷的「被眷養者」。



「家」是滿足生活基本需求的空間


自古欲顯耀自己對家庭的責任,能夠保護子女平安長大成人,就是最單純的方式,因此若能擁有一個遮風避雨的住所,並且只要有能力可以讓自己的每一個子女不用去做別人家的長工才得以過活,對於身為一個男人的一家之主來說,就可算是非常有成就了。


可是到了子女長大,自己也老了,子女怎麼樣能夠繼續維持生存?擔心自己不在了之後,還有什麼樣的方法能夠繼續保護他們?於是房地產就成為了中國人最保險的保障傳承了。


因此購屋對於華人世界的年輕人來說,彷彿並不是自己的責任,而是父母親的責任。身為父母的,只要還有一分能力,都仍然會堅守著這樣的一份執著,無謂如何都要想盡辦法為子女「成家」。


「靠爸」已成為現代最典型的經濟現象了


新聞媒體一直不斷地提醒大家薪資水準倒退十幾年,年輕人22K的薪資,怎麼買得起房子?可是年輕人買不起房子,那麼到底是誰在買?說穿了也都是這些領22K薪水的父母親在幫他們買的,不是嗎?


年輕人所得低,並不代表老一輩的人就窮,因此縱使感嘆房價行情有多高,我們看房地產「實價登錄」的資訊,仍然還是有人買、有人賣,市場仍然是一直持續地在走,不會停的,市場不會死,市場一直都活著,表示永遠都有房價的接受者不斷在交易著。


年輕世代的人,看房地產的觀點和老一輩的人是不同的!當你擁有足夠的財富能夠真正去決定房價時,你看房市的觀點和角度也就會隨著改變了。就拿「結婚」與「成家」的名詞來說明,年輕人結婚表面上是男女兩人感情的終生大事,但從另一個角度來看結婚,其實更是男女雙方父母親的大事,以婚禮宴請賓客的排場來看,絕大多數都是雙方家長的親友,新郎和新娘的同學、同事通常還湊不到幾桌,所謂的「終成眷屬」其實是兩個家族締結良緣的大事。


「成家」購屋事宜的父母觀點,以財富來傳家


因此說「成家!成家!」有關於買房子的事,只要是有能力的家長,多半會為子女先打理好,如同婚宴的盛事一樣。這一貫都是源自於中國人「成家立業」、「有土斯有財」的遺傳基因觀念使然。


購屋並不是看「所得」多寡的問題,而是要看「財富」的門檻。房地產市場,是真正有一定財富門檻的人在玩的,市場的價格如何變動,是這一群財富充裕的人,接受市場價格在進行交易的,搆不到門檻的人就算想進也進不來,22K的年輕人當然是決定不了房價的,不在市場內的人,自然不會是價格的接受者,也絕非是價格的決定者。


這一點,等到年輕人真正開始「為人父母」時,尤其等到子女也已日漸長大,即將成年時,華人DNA的反應就會顯現出來了!



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財訊雙週刊/變相實價課稅 偷偷上路!

文/林文義、王柔雅

雖然表面上現在還沒有實施全面的實價課稅,但透過財政部的查稅方法以及公告現值不斷調高後,不動產交易的稅負愈來愈重了,投資人必須了解財政部的查稅方向,才能避開補稅地雷。


不動產交易實價登錄上路以來,各界一直擔心實價登錄的下一步就是進行實價課稅。


沒想到九月初,行政院長江宜樺對外表示:「某種意義的實價課稅已經在發生。」


而財政部長張盛和則進一步表明,全面實價課稅不易實施,但變形的實價課稅卻比較容易執行,而且效果不錯。


也就是說,政府透過提高公告現值,以及針對合資買地出售、預售屋、豪宅投資等三項不動產交易的查稅動作,雖未打著實價課稅的大旗,卻早已大行實價課稅之實,變相的實價課稅其實已經上路。


調高公告現值 土增稅暴增


實務上,不動產交易若想全面按實價課所得稅,必須修改《憲法》第一四三條(《憲法》規定土地只能課土地增值稅),張盛和直言,這一點很難克服,再加上實價登錄政策才實施一年,相關的資料尚未建制完備,想全面實價課所得稅要實施還很早。


至於加強版奢侈稅,財政部在立法院本會期雖會送出修法方案,但最終的修法版本尚未確定,也未列為立法院本會期的優先法案,因此,還不至於造成房市壓力。


然而窮則變,變則通,財政部還是有辦法用變形的方式,以接近實價的方式課到稅。


第一招便是由各地方政府逐步調高當地的公告現值,用接近實價的方式課土地增值稅。


這一招效果出奇地好,根據財政部統計,今年一到8月的土增稅收,累計已達679億元,比去年同期增加28.2%,是14年來的新高紀錄。


由於奢侈稅在今年7月已屆滿兩年的閉鎖期(持有不到兩年的不動產交易須課奢侈稅),因此,市面上一些超過閉鎖期的不動產開始釋放到市場上。


從8月單月的土地交易量來看,高達5萬8千件,比去年同期增加21%,因此,財政部官員估計,全年土增稅收可望上看千億元的巨量,透過調高公告現值,土增稅儼然成為財政部最重要的稅收之一。


除了以提高公告現值方式,充足財稅荷包之外,財政部雖然口口聲聲說土地只能課土增稅,不能課所得稅,稅捐機構卻鎖定特定的不動產交易案件查稅,且因查稅有「眉角」,結果也大有斬獲。


沒過戶就交易 等著被補稅


財政部賦稅署官員指出,這其中的「眉角」在於,如果不動產投資者在未辦理過戶前進行交易,那全部的房屋及土地交易視同是一種「權利」,而非房地產,便可按實價對不動產交易課所得稅,其中,又以「合資買地出售」及「預售屋」買賣,被稅捐機關補稅補得最慘。


由於最近幾年房地產價格不斷飆漲,土地交易變熱絡且昂貴,於是市場就出現多人合資買地,並登記在其中一人名下,等到土地轉售獲利時,沒有登記所有權者,就必須按實際獲利課所得稅,不是課土增稅。


舉例來說,甲、乙、丙三人合資買一塊土地,成本為兩千萬元,但土地只登在丙的名下,隨後土地以五千萬元賣出,賺了三千萬元,甲、乙、丙三人各分得一千萬元。


這時候因土地是登在丙的名下,稅捐機關此時認定土地雖是甲、乙、丙三人合賣,但只有具備土地所權人身分的丙所賺的獲利,可以按公告現值課土增稅,不課所得稅。


但甲和乙兩人所賺的一千萬元,並非賣土地,而是賣出權利的所得,必須全數併入甲、乙兩人的綜合所得,並適用40%的最高累進稅率課稅,甲和乙兩人只能自認倒楣。


另外,提早轉賣預售屋也經常被補稅。


官員表示,這種情形主要是在房地產價格上漲時,很多建案尚未蓋好,房價已經飛上天了,於是第一手購買預售屋的投資人,有可能在房子還沒有蓋好,就轉手賣給其他人,以賺取差價。


這在建築業稱為「轉單」,但是這個轉單的代價非常昂貴。


富都新機構董事長蔡家福表示,近年來不少建商同業都收到通知,要求提供買方名單。


北部某建商也表示,財政部只要核對該預售建案自簽約期到交屋前的所有客戶名單,在這段期間內有移轉紀錄,都很可能被逐一要求到國稅局說明,釐清每次移轉的價差獲利有多少。


官員說,當預售屋尚未蓋好就轉售,則一定還沒有辦理過戶。


只要沒有過戶就轉售,則國稅局就認定這是在買賣權利而非不動產,就必須按照交易的全部實課補稅,把獲利全數併入投資人的綜合所得,再用累進稅率課稅,由於不動產交易價格較高,這類補稅通常會用到40%的稅率。


官員透露,從2005年起,財政部就開始注意這類沒有過戶就轉手的不動產交易案件,累計從○五年到一二年,財政部總計查獲兩千四百件相關的案件,補稅金額已超過21億元。


從投資者角度來看,投資人在買賣房地產就必須謹守一個原則,一定要等相關的房屋、土地過戶後再轉手賣出,這樣至少土地部分能以較便宜的公告現值課稅,這也是不動產交易節稅的最基本招式。


重點稽查對象:高總價豪宅


只是,就算房地產過戶後再買賣,財政部仍有好幾招課稅招式可用。


首先,房地產過戶後,若未滿兩年就賣出,仍會被奢侈稅打到,一年內賣出要按賣價課15%奢侈稅,兩年內賣出則稅率就降為10%。


第二,就是高價豪宅出售的補稅案。有賣豪宅的投資人務必要記得,要以實價申報賣房子的財產交易所得稅。


建築業者表示,由於從去年8月實價登錄登場以來,政府要查核特定地區豪宅的成交價格其實並不難。


有業者更透露指出:「大台北總價五千萬元以上、換約、或交屋後一到兩年買賣的,幾乎都被查稅了。」


而去年6月央行針對「雙北市總價八千萬元以上、其他地區總價五千萬元」的豪宅個案祭出限貸令後,高總價住宅更成為政府重點稽查對象。


對此,財政部官員指出,《所得稅法》本來就規定,房屋交易必須按賣價減掉成本,以實價課稅。


但財政部並沒有足夠人力去查核,於是財政部每年就會依各地區的房價水準,公布房屋出售的財產交易所得標準,平常只要售屋者以房屋評定現值的一定比率,申報賣屋的所得,稅捐機關沒空就不會去查,但若有人檢舉或有專案查核時,稅捐機關也保留以實價課稅的權利。


舉例來說,台北市大安區去年的售屋財產交易所得標準,是房屋評定現值48%,假設甲有一棟位於大安區的房子成本五千萬元,房屋評定現值一千萬元,若甲以1.2億元價格賣掉房屋,甲一共賺了七千萬元。


經過計算假設此筆交易中,甲在賣房屋的部分賺了三千萬元,土地賺了四千萬元(土地課土增稅不課所得稅),以往報綜所稅時,甲只須按評定現值一千萬元的48%,即申報賺了480萬元,再適用40%稅率,稅款約192萬元。


不過,當大安區的房子被認定豪宅,稅捐機關查出甲賣屋在房子部分實際是賺了三千萬元,再按40%稅率補稅,補稅金額就高達一千兩百萬元,而且還要再加處罰款。


賣方轉嫁成本 房價又會飆


面對如此強悍的補稅手法,投資人也有應對的方法,稅務專家指出,通常買賣不動產,是房屋連土地一起計算總價出售,稅捐機關補稅時,再依房屋與土地公告現值的比重,去推算屬於房屋部分的獲利。


所以,未來投資人賣屋時,須在契約上分別寫明房屋與土地的買賣價格,則申報賣屋的財產交易所得就有依據,否則由稅捐機關推算房屋獲利,有可能產生不利的後果。


財政部近來對這類高總價房屋交易補稅案例,在房地產市場掀起不小波瀾。


寶舖建設副總陳松林分析,這種「變相的實價課稅」,恐使賣方將交易成本都轉嫁到售價上,未來接手的買方負擔成本增加,屆時不僅打房不成,反而造成房價愈墊愈高。


然而,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則有不同看法,他指出,雖然可預見賣方轉嫁成本,但是否真會因此讓房價飆漲,則得視當時的房市景氣而定。


若景氣好,賣方占優勢,這樣的情況才可能發生;反之,若當時為買方市場,對於不合理的房價,買方亦可不埋單,價格自然拱不上去。


台灣不動產市場長期處於低利環境,造成持有、買賣房地產的成本低廉,致使房地產淪為炒作商品,以實際交易價格課稅,提高交易成本,可達壓抑投機歪風,原是美事一樁。


但令民眾不解的是,政府既已逐步以實價課稅方向前進,對外公開解釋時,從總統馬英九、行政院長江宜樺到財政部長張盛和卻又拍胸脯掛保證:「實價登錄資訊不會作為課稅依據」,馬政府堅持「大是大非」的標準,還真是讓人摸不著頭緒。



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迎黃色小鴨潮 桃縣府擬設專車

記者康鴻志/桃園報導

高18公尺的黃色小鴨19日正式進駐高雄光榮碼頭,第1天就吸引近20萬人潮爭相目睹,桃園縣政府則初估黃色小鴨於第2站(新屋鄉)將帶來40萬遊客,為防湧入人潮影響交通及觀賞品質,初步將禁止私人車輛進入展區,以接駁專車來因應。


黃色小鴨將結合桃縣文化局地景藝術節,在10月26日至11月10日於新屋鄉後埤湖展出,文化局估將吸引40萬賞鴨人潮,圖為黃色小鴨進駐後湖塘合成圖。(康鴻志攝)



黃色小鴨今年5月走訪香港維多利亞港,隨即在亞洲刮起一陣旋風,為迎接黃色小鴨於10月26日至11月10日蒞臨新屋鄉後埤塘,縣文化局利用新屋鄉的農村文化、埤塘景觀,結合國際知名的霍夫曼「鴨出沒」、草間彌生「池塘狂想曲」、崔正化「蓮花系列」等作品,規畫舉辦一系列「地景藝術節」。縣文化局表示,為確保黃色小鴨的「體態」,策展人已著手邀請造型氣球公司重新訂製一隻全新小鴨,大小與光榮碼頭相仿。


另外,文化局估計,配合地景藝術節的15天活動展期,將會吸引40萬人潮進駐,文化局除協調地方藝術家運用二手家具為資材,打造安全護欄外,也會邀請本土藝術家王昱翔、周靈芝、褚瑞基、潘羽祐、陳歷渝以文化藝術村的方式共襄盛舉。


文化局表示,後湖塘的聯外道路狹窄,目前已著手與交通局及客運公司規畫接駁專車,預計在衛福部桃園醫院新屋分院及高鐵青埔站規畫接駁專車,並於台31線高鐵車軌下方空地增設遊客專用停車場。此外,中壢火車站與新屋路段也將加開客運班次因應,一方面帶動地方發展及觀光熱潮外,藉由妥善的交通規畫,顧及觀賞品質。



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QE不退!台屋:2013Q4房市走向價量穩增


作者:MyGoNews廖賢龍時間:2013-09-25





QE不退,奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化,展望房市,在低利、資金雙撐。

QE不退,奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化,展望房市,在低利、資金雙撐。

新聞摘要


  • QE不退,奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化,展望房市,在低利、資金雙撐。



【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台灣房屋智庫觀察指出,影響房地產最重要的兩個國內外議題,QE退場及奢侈稅修法,在上周都出現戲劇化的改變,QE不退,奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化,展望房市,在低利、資金雙撐下房價可望「價量穩增」。

 

台灣房屋總經理周鶴鳴指出,國際戰爭、動亂、經濟政策起伏不定,再加上美國復甦力道微弱,已經讓美國QE資金不退場,下屆聯邦準備理事會(Fed)主席桑默斯於15日突然宣布退選,現任聯準會副主席葉倫扶呼聲最高,可望延續柏南克貨幣寬鬆政策,這些資訊都有利房市。

景氣政策瞬息萬變,置產的民眾除了要避免財產縮水,還要考慮增值空間,因此帶有租約的店面還是很夯,周鶴鳴建議,景氣不明確買店面首要考慮人潮及業種,長期持有就不怕短期波動,全球大量的印鈔,刺激經濟的成效也會越來越低,大量資金追逐少量好的產品,因此真正的頂級豪宅還是會受到金字塔頂端族群的青睞成為稀有的收藏品。

 


 


從全台各地的買賣移轉棟數觀察,奢侈稅上路後的確對於房市交易有抑制的效果,奢侈稅前後全國交易量減少17.52%,雙北市大跌3成以上,台中下滑13.94%,桃園及高雄則是維持平盤,周鶴鳴分析,雙北房市在奢侈稅前,投資族群積極進駐,交易相當熱絡,帶動房價「直直漲」,但奢侈稅確實讓投資客退場,所以未來奢侈稅即便修改,相信結構也不會改變太大。桃竹以南,由於人口逐漸移入,帶動就業機會,房價相對親民,棟數移轉變化較小。至於供給量過大生活機能尚未成形的高檔盤整地區,房價需要時間消化,相信當外來人口移入、在地就業機會提升,公共建設逐步完成時,只要景氣來臨,又是下一個房市亮點。

 

周鶴鳴指出,展望2013年第四季及2014年房市,最重要的還是要回歸國內本身的經濟成長的基本面及貨幣政策的資金面。根據主計總處的四大經濟重要指標,首先經濟成長率2012年為1.32%,2013年第二季初步統計為2.49%,而第三、四季則分別預測為2.47%及2.61%,顯見國內的經濟緩步回溫,且樂觀以待;且預測第三、四季的國民生產毛額(GDP)也是走「穩定向上」格局;因此消費者物價上升率(通膨指標),在第三、四季預測維持在0.06%及1.64%,顯見雖第三季電價上漲,但國內本身的經濟已走過低點,穩定成長的。 

另外,觀察貨幣供給,M1B、M2年增率則是續創波段新高,表示市場上流動的資金水位充沛。因此,綜觀第四季房市主要趨勢如下: 

1、不論奢侈稅政策修正方向為何?自住/換屋及長期持有置產並無影響,Q4年底前買氣歸隊。

2、總價時代續航,低總、低單、低自備產品夯。

3、重大建設助陣,周邊房價有撐。

4、貨幣政策寬鬆、低利持續,長期置產族,重新啟動資產配置,好的店面、土地、頂級豪宅更受青睞。

周鶴鳴分析,雖然Q4國內外政經亂流不斷,但在資金豐沛、低利政策維持下,在沒有其他更好投資標的時,錢還是會流向好的不動產,等到數年後,QE真的退場了,經濟應該更穩固,房價也會得以支撐,因此長期觀察房市沒有悲觀的理由。




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水憩青塘園  遊覽新景點
青塘園景觀橋2.jpg

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賣屋所得 改以實價課稅


專家教省錢 留裝潢單據舉證開銷

 

實價課稅悄悄上路,預售屋、5年內成屋是國稅局主要查核對象。范厚民攝

【劉曉霞╱台北報導】內政部實價登錄資訊上路後,愈來愈多民眾發現,財政部國稅局課徵財產交易所得已由過往習慣的「評定現值」改採「實價課稅」。有民眾在土城售屋,9月時被政府補追稅額。業者提醒,預售屋或是5年內房屋,改採實價課稅機率高,一定要保存發票、單據,以利報稅。

M先生在土城和建商買1戶580萬元的住宅,因換屋需求,去年以670萬元出售,M先生今年以評定現值方式申報財產交易所得稅,卻被國稅局打回票,9月時收到補寄稅單,其中獲利的27萬元被認列是房屋所得,因此補繳3萬元稅金。 


交易虧損也要列舉

網友cindy063943也在Mobile01社群網站討論區發文求助,他賣屋次年漏報稅,今年9月中旬被國稅局要求繳稅,國稅局也以「實價課稅」方式課稅,cindy063943大嘆,賣屋並未賺錢,成本超過獲利,但因沒保存單據,難道只能摸摸鼻子認了?住商不動產企研室主任徐佳馨提醒,房屋交易就算是虧損,也記得要在次年申報財產交易所得稅,「若不申報,政府就當你買賣房屋獲利,一定要經過申報,而且房屋買賣若是虧損,也是要列舉,相關單據都要妥善保存才能舉證。」徐佳馨以去年台中客戶L小姐為例,L小姐當初是以850萬元買進預售屋,交屋後因資金需求以800萬元賣出,並未獲利,不過L小姐備齊發票與單據,今年申報所得稅時就未被課稅。 


裝修增值部分扣抵

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,目前國稅局採認列舉的扣稅項目,包括:代書費、增值稅、印花稅、契稅等,仲介費收據可全額抵扣,若是裝潢整修可增加房屋價值,足以使用2年以上可扣抵,不過若沒有發票,只有收據無法當憑證。陳俊宏說,曾有客戶花100萬元整修裝潢,後來國稅局只認列20萬元,像廚具、水晶燈、系統櫃等被認定是可搬遷項目,因此不予扣除,若是像天花板、管線、地板等不可搬遷的就認列。 


財產交易所得稅課稅比較

最多可扣除達60%

陳俊宏建議,民眾要有心理準備,裝潢不會全部被列入扣除所得,因此裝潢時,可要求設計公司對可認列部分開發票,一般而言,裝潢部分最多可扣除60%,有些客戶針對裝潢、傢具另定買賣契約,避免花錢卻不被國稅局承認,但實際上會影響到購買方向銀行貸款,不會建議民眾如此操作。 


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