四階段評估 低價買到捷運宅
不管自住或投資，想用較低的價錢卡位捷運宅，究竟要買在哪個時間點，又該怎麼挑選區域，才能享受房價增值優勢？四階段評估，教你卡對好時機！
撰文：梁宛茹 攝影：陳韋帆
令雯與莉娟是工作上的好夥伴，兩人雖然在台北市西區上班，不過都想要在新北市買房自住兼投資。五年前兩人相約沿著「施工中」的捷運一路看屋，最後令雯決定在離新莊迴龍站走路約3分鐘的區域，挑了一間剛完工新成屋，當時買價每坪約15萬元，權狀坪數45坪、總價800萬元，裝潢好後立刻入住。
莉娟也在類似的時間點，選擇在新北市林口長庚醫院附近購屋，同樣看中單價約15萬元、權狀坪數45坪、總價800萬元的新成屋。在捷運還沒有通車的年代，令雯和莉娟為了省下台北市的停車費，兩人每天至少花40分鐘從新北市擠公車到台北市上班，不過她們也期待著，捷運通車後上班就可輕鬆搭捷運。
施工期買捷運宅 五年後悲喜兩樣情
經過五年後，捷運新莊線終於在今年六月底通車，令雯的房子也因通車前周邊區域交易熱絡，房價高漲，近來同社區同坪數住戶有人開價1888萬元賣屋，最後成交價每坪約30萬元，五年來房價翻漲了一倍，令雯享受到捷運通車之後，帶來房價上漲的喜悅。
相對的，莉娟原以為今年機場捷運線也可以通車，沒想到直到現在，聽到卻是不斷延宕的消息，加上政府推出A7合宜住宅每坪均價約15萬元的超低價，使得不少原本對林口、龜山有興趣的購屋族，紛紛被合宜住宅吸引過去，與莉娟同社區住戶一樣有人要賣屋，但聽說實際成交價大約1,200萬元，漲幅不如令雯的房子。
雖然房價漲幅不如預期，但更令莉娟懊惱的是，令雯現在每天可以輕鬆搭乘捷運上班，通勤時間大幅縮短為約20分鐘，但莉娟依舊得每天擠客運，且因為前兩年高速公路興建五楊高架道路，新莊到林口沿路捷運高架橋又在施工，每逢周五就會嚴重塞車，最多得花一個半小時才能抵達台北市，讓人通勤起來特別不耐煩……
同樣購買「施工中」的捷運宅，令雯與莉娟卻有著截然不同的結局。太平洋房屋行銷部顧問李季鴻表示，關鍵在於兩人眼光不同，同樣具有「捷運宅」議題的房屋，也會隨著捷運通車時程、附近公共建設多寡等因素，導致房價漲幅表現有差異。
買捷運宅挑時機 通車前房價攀升高點
李季鴻表示，2009年政府喊出台北市捷運路線「一年通一條」的政策後，沿著「施工中」捷運買屋，成了購屋族最流行的話題。
2009年內湖線全線通車、2010年蘆洲線通車、2011年南港東延段通車，使得內湖線、木柵線、南港線三條路線順利銜接完成；接著2012年新莊線部分通車、2013年新莊線全線通車至迴龍，都帶給這些區域房價三成至一倍的漲幅。
李季鴻以近期最具話題的捷運新莊線丹鳳站、迴龍站為例，丹鳳站周圍三年前中古大樓每坪約20萬元、公寓約17萬元，根據內政部實價登錄資料顯示，目前該區域大樓成交價每坪約27萬至30萬元，公寓每坪25萬到27萬元，三年來漲幅約2至6成，時間拉長為5年，房價漲幅甚至高達一倍。
雖然丹鳳、迴龍在捷運通車前房價漲勢驚人，不過今年六月底這兩個站點通車後，房市熱度出乎意料的大降溫，不但看屋人數減了一成至兩成、買方追價意願下降，成交速度也明顯放慢。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，捷運通車後房市轉冷，主要是民眾失去了通車的期待，通車題材不再、能見度降低，對於外地客少了吸引力，加上本地客又因屋主開價太高而止步，導致交易遲緩；另外則是進場投資捷運宅的投資客，賺到房價後在同時間開高價拋售，造成市場「貨物」太多，呈現捷運宅「利多出盡」。
捷運工程四階段 提早購屋未必有好處
丹鳳、迴龍外，去年政府標售的捷運木柵共構宅「信義18」流標一半，每坪約54萬元，低於市場開價的64萬元；捷運南勢角共構宅「南方之星」去年也曾流標超過四成，每坪成交價40萬元，低於市場開價42萬至50萬元。兩案例都顯示捷運通車後，捷運宅吸引力大減，行情也難再創新高。
徐佳馨表示，除了已完工的捷運宅冷門，捷運延後完工的區段，房價同樣受到波及。這幾年備受各界矚目的機場捷運，原定於今年十月通車，先是延至明年底，後來高工局又改口延至2015年，通車日一延再延，導致周圍房價停滯不前，林口、龜山一帶更因政府推出A7合宜住宅，稀釋居住需求，房價只能維持平盤的二字頭行情，漲幅大不如同時間點興建的新莊線沿線。
不管投資或自住，想用較低的價錢卡位捷運宅，究竟要在哪個時間點買？區域又該怎麼挑選？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，捷運宅的房價會隨著捷運通車時程而有所改變，主要分為「規畫中」、「興建中」、「接近完工」及「已通行」四個階段，捷運還在規畫時期通常房價變動不大，因為規畫容易有變數，尚未具體開工前，就連政府都無法確定會實施
另外則是台灣公共工程施工期較長，通常規畫中的工程至少得花10年才可能完工，對於一般投資者來說沒有立即進場的效益，部分眼光長遠的投資者可能會搶先布局，但因數量不多對房價影響有限。
房價初升段 開工期要買要快
當捷運規畫完畢、通過地質調查、交通評估等審議階段後，就會開始動工，此時就是區域房價的「初升段」。黃舒衛分析，捷運開工對當地房價具有指標意義，除了房價會開始漸漸上揚，不少投資者也會趁此時進場布局，尤其以施工藍圖中捷運站體周圍五百公尺內的房屋最熱門，房價漲幅不一，主要受當時市場景氣影響，不過通常都會有30到50％的漲幅空間。
黃舒衛表示，由於捷運工程動輒10年，除一開始動工時房價會上漲外，中間施工過程，例如開挖最「激烈」的那幾年，房價反而有可能微幅下修，主要是當地進入交通黑暗期，加上捷運工程擾人，有些住戶因而搬走，店面也陸續關門休息，房價可能微幅下修5至10％；倘若又傳出捷運延後完工等消息，房市交易恐更不樂觀。
捷運宅跌價事件簿
南勢角站 | 木柵站 | 小碧潭站 |
南方之星 | 信義18号 | 美河市 |
房價跌幅3～10% | 房價跌幅4～20% | 房價跌幅5～25% |
通車一段時間後，政府在2012年才標售持有的捷運共構宅，時逢市場景氣下滑，且該區域捷運宅話題已過、利多出盡，最後流標4成，並以低於市場行情3～10%成交。 | 捷運木柵線通車已久，且該捷運共構宅位於山邊，不少戶數都面臨機房位置不佳、高架捷運吵雜等問題，導致流標率高達5成，得標價格也比市場行情低4～20%。 | 捷運早已通車，原定2012年底交屋，但因扯入政治事件，導致建商無法立即交屋，且戶數高達上千戶，不少投資客降價拋售，賣屋價格從原先單價6、7字頭降到4字頭。 |
資料來源：記者採訪整理 資料日期：2013/08/15 | ||
直到捷運接近完工，地面上可以看到確切的站體，路樹、路面柏油也進行最後修補時，會是房價另一波上揚的時間點。黃舒衛表示，接近完工時正是不少搶著要住捷運宅的自住者上門看屋最頻繁的時刻，這時的房價通常是捷運宅的最高價，同時也是長期投資者大收割的時刻。
捷運通車後，確定要入住捷運宅的民眾都已進住，剩下尚未賣出的房屋，市場貨物充足、需求幾乎滿足的情況下，房價維持平盤；有些區域甚至因市場同時太多捷運宅釋出，利多出盡、投資客又拋售，反而導致行情向下。
黃舒衛分析，若周邊順利發展成完整的商圈、生活圈，房價不僅有撐，甚至會持續向上，像是捷運永春站、市府站，即便捷運通車十年，房價仍居高不下。
隨時掌握資訊 卡對時機買捷運宅
黃舒衛表示，若想投資捷運宅，可分為長期、短期規畫，長期投資者建議在捷運路線規畫完至開工前搶先購屋，在沒有太多投資客卡位情況下，很多好物件可選，只是口袋得夠深，因為距離捷運完工恐怕還有10年以上的路要走。
短期投資者則可趁著開工好幾年、正處於交通黑暗期的時間點卡位，不僅未來房價仍有上漲空間，且距離捷運完工約只剩5年左右的時間，趁著即將完工前的議題再起，使有機會脫手。
最後，不論自住或投資，都得衡量本身的居住、交通需求，購屋前仔細了解捷運工程進度狀況，評估自己是否「等得了、受得住」，否則可能像莉娟一樣，為了捷運能帶來的眾多便利提前卡位購屋，卻得忍受五年甚至更久的生活不便利！
捷運工程4階段 購屋時機大不同
１規畫期：房價小幅上漲 | |
優點 | 房價尚未大幅度上揚，仍屬於相對低檔狀態。 |
缺點 | 變動因素多，若延遲開工或不開工，恐導致區域房市下滑。 |
觀察 | 了解該路線開工的可行性，且提早查清楚未來站體位置，再下手購屋。 |
2興建中：房價逐漸上漲 | |
優點 | 已可看到捷運施工的狀態，最具房市指標意義。 |
缺點 | 施工中面臨交通黑暗期，加上延宕等利空消息，房價可能下滑。 |
觀察 | 掌握工程進度，並檢視資金是否足夠等捷運完工後再賣屋，以免賠錢賣。 |
3近完工：房價到達最高點 | |
優點 | 完工消息釋出，幾乎是房價最高點，也是最多外地人看屋的時間 。 |
缺點 | 有投資客同時拋售房屋，房價高點難以掌握，房價很有可能回跌。 |
觀察 | 想賣屋者可提前將房屋交給仲介賣，以免賣壓湧現，購屋者則可多比價。 |
4已通行：房價漲跌互見 | |
優點 | 街景、地標建置完畢，機能最好，若生活圈形塑得當，房價有機會上揚。 |
缺點 | 賣屋恐面臨賣壓湧現，若區域發展尚未成熟，房價恐面臨下滑。 |
觀察 | 觀察當地是否出現大量人潮，或形塑出新興商圈，再決定是否賣屋。 |
資料來源：記者採訪整理 資料日期：2013/08/15
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