【MyGoNews林湘慈/綜合報導】2013年(民國102年)中央銀行發佈第7期「金融穩定」報告，由於在報告中出現「近年大量推案陸續進入完工交屋期，部分推案量較大地區之房價下修壓力仍在。」的結論，市場開始衍申推案量大地區的房價將出現下修，為讓讀者更清楚央行的說法，特將「金融穩定」有關房地產部分全文揭露如下，讓關心房地產的讀者自行判斷央行的態度。另將整份報告檔案於文末，供讀者下載閱讀。 央行發佈新聞稿全文： 一、本行發布第7期金融穩定報告，彙整101年初至本（102）年4月間國內外經濟及金融情勢之發展，並分析可能影響我國金融體系之風險，提供各界參考。 二、本期報告之主要內容如次：(一) 潛在影響金融部門之總體環境1. 國外經濟金融情勢：全球經濟緩步復甦；國際金融市場已見改善，國際金融改革亦有進展。2. 國內經濟：經濟成長趨緩，物價溫和上漲；外匯存底充裕，外債償付能力強；財政赤字及政府債務均略增。3. 非金融部門：企業部門獲利下滑；家庭部門借款續增，債務負擔略提高；不動產交易量波動較大，價格居高，民眾購屋負擔仍重。(二)金融部門之評估1. 金融市場：票債券初級市場回溫，惟次級市場仍低迷；上市櫃股價指數震盪走升，波動率回穩；新臺幣對美元匯率先升後轉貶，波動幅度相對穩定。2. 金融機構：金融機構獲利大幅提升，資產品質佳；除少數壽險公司外，多數金融機構維持適足資本。3.金融基礎設施：重要支付系統正常運作；外幣結算平臺建置及兩岸貨幣清算機制建立，以及立法院審議中之開放設立國際證券業務分公司(OSU)，均有助於促進我國金融體系之健全與發展。(三)主要結論：101年雖面臨不利之國內外總體環境，惟整體而言，我國金融體系仍維持穩定。本行為促進金融穩定，將持續關注國內外經濟金融情勢變化對我國金融 體系之影響，並採取適當之貨幣、信用及外匯政策，金融監督管理委員會亦將持續增修金融法規及強化金融監理，以維持金融穩定。 三、本行金融穩定報告每年發布乙次。本報告發布前，業經本行「金融穩定評估會」討論，並參酌金融監督管理委員會及中央存款保險公司之意見修正後定稿。四、本期金融穩定報告全文已刊載於本行網站「金融穩定與監理」項下之「金融穩定」專欄。  第7期「金融穩定」報告，有關房市全文 101年不動產交易量縮，惟價格仍居高。銀行承作購置住宅及建築貸款餘額成長幅度趨緩，房貸利率緩步回升。近年大量推案陸續進入完工交屋期，部分推案量較大地區之房價下修壓力仍在。 1.房市交易量波動較大 101年初以來，受政府實施特種貨物及勞務稅制(俗稱奢侈稅)、景氣仍緩等因素影響，房市交易量持續縮減。由於8月起實施不動產交易實價登錄制度，第3季全國建物買賣移轉登記棟數較第2季減少11.92％；第4季因美、日等國擴大量化寬鬆措施，帶動市場預期心理，房市交易回增。全年累計建物買賣移轉登記棟數為33萬棟，係近十年以來最低，年增率為-8.84％。主要都會區中，以台北市及新北市建物買賣移轉登記棟數縮減幅度最大，分別較100年減少22.73％及17.65％，台中市與台南市減幅較緩，桃園縣與高雄市則恢復正成長。 2.不動產價格居高 101年隨市況降溫，不動產價格曾在第3季緩降；第4季起，受景氣回穩、股市上揚、自住與置產需求回升等因素影響，房價回升。101年9月全國都市地價總指數為118.78，年增率為6.01％。101年新推案市場之國泰房價指數呈盤整趨勢，第4季年增率為10.39％，主要係桃竹地區與中南部房價上漲所致，惟台北市房價漲勢漸緩；101年全國國泰房價指數漲幅為7.48％，較100年之10.12％，下降2.64 個百分點。 成屋市場之信義房價指數則緩步上揚，101年第4季年增率為9.70％；全年平均漲幅為8.89％，較100年之13.97％下降5.08 個百分點，其中桃園縣、台中市與高雄市房價漲幅較顯著，台北市與新北市房價水準則仍居高點。 3.民眾購屋負擔仍重 101年隨房價上揚，六大都會區平均房價所得比走高，第4季為8.3倍；平均房貸負擔率為32.0％，負擔依然沈重。各都會區中，以台北市購屋負擔最為沈重，房價所得比及房貸負擔率分別高達13.1倍及47.6％。 4.推案趨保守，空閒住宅數仍多 101年業者推案略趨保守，核發建造執照總樓地板面積較100年減少3.71％。隨新成屋陸續完工釋出增加，全年核發使用執照樓地板面積較100年增加7.25％，其中以辦公、服務類(辦公室)面積增加45.31％幅度最大，住宅用面積亦增加18.79％。此外，若以台電公司表燈用電不及底度非營業用戶數推估，101年平均空屋數約142.6萬戶，較100年微增1.6萬戶或1.13％，仍居高水準。近年大量推案且空屋率較高之地區，餘屋去化情形仍值得注意。 5.購屋貸款與建築貸款餘額成長趨緩，房貸利率緩升 在本行與金管會持續採行銀行不動產授信風險控管措施下，101年全體銀行47購置住宅與房屋修繕貸款合計餘額略有成長，年底達5.80兆元；惟年增率持續下滑，年底僅0.76％。101年建築貸款餘額持續增加，年底達1.47兆元，惟成長趨緩，年增率明顯下滑至7.33％。 隨房地產市況變化，101年12月五大銀行48新承作購屋貸款金額為454億元，較100年同期減少5.74％；全年累計亦減少9.49％。101年新承作購屋貸款利率緩步上升，102年3月升至1.948％，4月略降為1.946％。 6.本行及金管會採取相關措施後，不動產授信集中度已見改善 101年本行賡續執行對特定地區購屋貸款及土地抵押貸款之授信風險控管措施，並於6月增訂購置高價住宅貸款之管制規範；金管會亦針對不動產貸款集中度較高之銀行加強監理，並提高非自用不動產授信之風險權數。該等措施已收相當成效，銀行不動產授信集中度續有改善，貸款成數亦明顯下滑，加上政府實施之特種貨物及勞務稅制及不動產交易實價登錄制等措施，均有助房市健全發展。第7期金融穩定報告.pdf

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】縣長吳志揚2013年5月31日指出，桃園藍線捷運A21到中壢後站士校的延伸線，將於2014年辦理可行性評估；交通局長高邦基則表示，該段捷運延伸線，將採部分高架部分地下化方式進行，而機電部分將和綠線捷運一起搭配。 縣議員蔣中千在縣政總質詢中指出，中壢後站龍岡地區人口稠密，機場捷運目前只到A21站，而後站的A22土地目前已辦理說明會，不知何時才能規劃施工。吳志揚表示，目前中央規劃的機場捷運只到中壢火車站，至於火車站經龍岡到八德的延伸路段，是桃園縣政府自提的捷運系統，預期2014年將辦理規劃的可行性評估。 而高局長則表示，這延伸線究竟採高架或地下化的詳細分配，將在規劃時再作評估。高局長說，由於該段捷運，是地方政府自提，未來會與八德的捷運綠線機電系統一起搭配處理。 另外，蔣中千議員所提，航空城計畫目前正如火如荼地進行，但究竟何時可以招商。吳志揚表示，招商目前是正在進行式，且已獲得很大的成效，如國泰人壽標得A18站、冠德企業標得A19站等均是。吳志揚強調，航空城計畫中最重要的就是要取得土地，土地取得後才能進行大規模的招商活動，目前的3千多公頃土地，在2013年底前就可做好全盤的都市計劃，未來一定會有很多的國際大型企業進駐。 至於升格後，未來的市政府行政園區是否遷移一事，吳志揚也表示，升格後，將會有不少鄉鎮市公所擁有的場館可做分配，屆時將再做合理的規劃分配給相關的單位辦公，目前應不至於輕易更動。

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】桃園縣長吳志揚2013年5月28日在議會表示，縣府目前正委外規劃，擬將既有的虎頭山公園及周圍具特色區域整合擴大為風景特定區，範圍橫跨桃園市及龜山鄉，面積達300公頃以上，將成為桃園縣的都會公園。房地產業者表示：「這個區域的房地產表現過去並不熱絡，未來一旦規劃完成都會公園，區域的『休閒住宅』產品將有機會慢慢崛起。」 桃園縣府正委外進行「虎頭山風景特定區規劃暨申請評鑑作業」，預計10月辦理期末審查後提送交通部觀光局，並配合交通部觀光局期程續辦評鑑及公告等事宜。桃園縣觀光行銷局李紹偉局長表示，「虎頭山風景特定區規劃暨申請評鑑作業」工作內容包括大虎頭山地區的觀光資源調查、相關計畫及法令分析、相關單位或人士意見調查、遊客量預測分析、劃設風景區必要性分析及風景區範圍規劃、土地使用分析及地籍資料彙整、風景特定區計畫研擬及評鑑作業程序等。 如能順利成立風景特定區，除可使桃園縣縣民眾增加一個緊鄰市區的休閒旅遊去處，更可促進當地發展。因為虎頭山地區私有土地佔多數，約達90％。該區私有土地過去受制於林口特定保護區的關係，無法作開發。申請為風景特定區後，與風景區相關開發，例如民宿、餐廳等，就可依相關法令來進行。 另外，關於大虎頭山地區不同鄉鎮市造成的建設落差，雖然交通部觀光局有補助部份經費，但在整體規劃完成前，能爭取到的經費很有限。一旦本案完成，後續公告成為風景特定區，除有利於向中央爭取經費，相關服務性設施及道路系統可透過都市計畫變更徵收取得，依財源自行開發或採促進民間參與方式分期分區開發。

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】房市擺脫2012年低潮，2013年逐步回溫，到了6月時如同房市緊箍咒的奢侈稅就屆滿2年，部分屋主物件陸續解禁，房市是否將呈現另一番新氣象？根據有巢氏房屋以及好房網共同進行的線上調查「奢侈稅滿2年房市民調」，高達7成民眾認為奢侈稅施行2年，並沒有明顯壓抑房價的效果；若奢侈稅持續施行，仍有56.8％民眾看漲未來房價。 奢侈稅將滿2年，71.2％民眾認為房價未受壓抑北部地區－桃園及雙北市增值潛力最被民眾看好 由有巢氏房屋以及好房網共同調查「奢侈稅滿2年房市民調」的數據顯示，高達71.2％民眾認為奢侈稅施行以來並未壓抑房價，僅約24.6％表示有感受到房價受壓抑。而奢侈稅至2013年6月滿2年後預計繼續施行，有56.8％民眾看漲未來房價走勢。此民調中顯示，看好未來增值潛力較大的前五大都會區，以北部地區最被看好，包含看好桃園比例達60.7％，新北市為52.6％以及台北市43.5％則分居第二及第三名，另外台中、高雄兩大都會區則分別有29.5％以及29.1％民眾看好。 
有巢氏房屋發言人劉炳耀副總認為，奢侈稅施行近2年，目前整體房市呈現價緩步微漲、量穩定回升的情況。依全台買賣移轉件數，以2013年第一季與2012年同期相比，全台成交量增加超過2成，估計房市買氣可延續到下半年。因部分物件陸續屆滿奢侈稅，預估6月後的供給量會逐漸放大，交易量還有持續擴大的機會。 奢侈稅2年期滿，63.7％民眾預期大量物件釋出25.9％屋主傾向奢侈稅期滿，立即出售物件 「奢侈稅滿2年房市民調」中，有高達63.7％民眾預期因部分屋主屆滿奢侈稅期限，會有大量物件釋出；至於待6月奢侈稅期滿後，35.4％的民眾表示買房意願將提高。另外問卷中，也針對持有未滿2年物件的屋主詢問，其中25.9％屋主認為奢侈稅滿2年後，一有機會就打算售出物件；50.7％屋主則表示不一定會售出物件，僅有23.4％的屋主不打算在奢侈稅後立刻售出。 劉炳耀分析，在奢侈稅即將期滿之際，買賣雙方心態都出現轉變。年初起旺盛的買氣，到了5月相較上月微縮了5~10％，雖然市場上有許多看屋民眾，但因目前市場釋出物件相對較少，許多買方可能考慮6月奢侈稅滿物件變多後再考慮購屋；劉炳耀認為近來熱錢資金湧入等因素，讓房價持續上漲，若當初購屋成本較低的屋主，一待奢侈稅期滿就會售出物件，但也有部分屋主則可能看市場氛圍而定。        奢侈稅實施兩年，購屋版圖移動輕移民北中南大不同，中南部往外環移動，北部往內回流 
對於未來增值潛力看好之五大都會區，有巢氏房屋依據奢侈稅前(2011年5月)至實施將滿兩年(2013年4月)的房價幅度數據，發現：1.過去北部出現的購屋輕移民現象，中南部房價在近期補漲後，也出現購屋版圖區域由市中心向外環潛力增值區移動。2.北部則向內回流，由桃園、新北市外環區移動到新北市中心及郊區。3.近兩年北中南房價漲幅較之前更為明顯，且外環潛力增值區房價補漲，漲幅超越精華區。 觀察中南部區域房價，台中市中心均價來到17.6萬，近兩年房價幅度為20.5％，但外環潛力增值區(如南區、大里區、太平區)則從2011年5月的每坪10.5萬，至2013年4月平均每坪為13.8萬，近2年房價幅度達31.4％，超越精華及中價區域。高雄市中心的精華區每坪均價16.8萬，潛力增值區（三民區、楠梓區、鳳山區）則從每坪9萬，近兩年到平均每坪12萬，房價幅度達33％，同樣超越高雄市中心。 劉炳耀指出，中南部過去因房價起伏不大，買房區域相對選擇也多，但是隨房價補漲，加上奢侈稅後市場物件減少，造成市中心等區域房價變化後，出現購屋比價效應，許多購屋族群選擇往房價較低、同具看漲潛力的外環潛力增值區移動，在中南部的潛力增值區帶看量平均比市中心多了約一成。 北部購屋版圖在近一年出現較特別的現象，劉炳耀表示，即桃園、林口等大台北都會區最外圍區域，近期房價變化快速，房價緩步接近新北市中心及郊區，如桃園精華區2013年4月房價每坪17.1萬、新北外環區每坪21萬，對比新北市郊區每坪25.8萬，相較於2012年5月房價差距明顯縮小，讓許多原本因房價過高希望向外圍購屋的族群，反而在比價後，寧願選擇交通時間便利的新北市中心及郊區購買，呈現北部購屋族群版圖向內回流情況。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅上路後即將屆滿2周年，信義房屋統計奢侈稅前後房市表現變化，奢侈稅剛發酵後的一年期間，對於房市的影響是「顯著有效」，房市呈現「量急縮、價止漲」，雖然奢侈稅達到以量制價的效果，但光靠奢侈稅並未能逆轉市場上的供需結構，資金、低利與穩定的就業市場仍有利房市，即使在奢侈稅的架構下，少了短期投資需求的帶動，房市隨後仍呈現上揚走勢，但在大台北都會區之中，至今奢侈稅對於交易量影響仍相當大。 在金融海嘯之後，各國紛紛推出量化寬鬆政策，房地產出現一波資金行情，為平穩房市，政府推出奢侈稅政策因應，奢侈稅初期對於平穩房市效果相當顯著，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅上路前一年，主要都會區的平均房價上漲10%~19%不等的幅度，漲勢又猛又快，但奢侈稅上路後可明顯發現，雙北市的建物買賣移轉棟數急縮三成多，主要都會區在奢侈稅後一年的價格變化，幾乎呈現凍漲走勢，奢侈稅的短期嚇阻效果是「又快又有效」。 
經歷一年的時間可發現，奢侈稅的確達到「以量制價」的效果，不過光靠奢侈稅政策的力道有限，雖然有效壓抑短期買賣需求，但並未實質改善整體供需條件，奢侈稅政策效果反而因為時間呈現遞減，再加上低利率環境、市場資金充沛、就業情狀穩定，穩定的自住需求仍推升主要都會區房價呈現續漲。 若以分區來看，受奢侈稅影響程度最大的是在雙北市，奢侈稅後兩年的時間，移轉量仍比奢侈稅上路前少了3成，平均房價漲幅也比不上大台北以外的區域，至於桃園、新竹、高雄市等區域，幾乎是奢侈稅的無感區域，移轉量已經回到奢侈稅上路前的水準，除了新竹地區以外，上述區域最近一年的房價平均房價漲幅也都在1成以上。奢侈稅後房市也出現結構性的改變，平價、符合自住條件的住宅相對熱門，整體市況也呈現「北溫南熱」。 信義房屋第2季購屋意向調查資料則顯示，有將近一半的潛在買方認為，奢侈稅滿2年檢討應該從嚴，僅有18%認為應該放寬，顯見多數買方認為現階段奢侈稅仍不宜放寬。(註：信義房屋針對網站會員，透過E-mail問卷方式進行調查，調查時間為2013年03月25日~04月15日，總計回收2416份問卷。) 曾敬德指出，奢侈稅屆滿2周年即將進行檢討，綜整來看，奢侈稅是此波房地產上漲以來，最有感的房市政策，但光靠奢侈稅要達到平穩房市的措施並不足夠，還要從增加供給、稅賦改革等制度著手，另外，也要疏導國內的資金往其他的投資管道移動，如此才能達到健全房市的效果。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國營事業活化資產成功案例再添一樁，台灣菸酒板橋地上權2013年5月23日二度標售，最終由新光人壽以14.8880億元取得地上權，未來將打造新光人壽位於新北市的企業總部大樓，開標結果換算每坪地上權單價約204萬元，溢價率約20%，創下新北市地上權價格新高，行情直逼台北市地上權行情。 

板橋地上權位於新板特區範圍內，土地面積約727坪，使用分區屬於特專二(商旅辦公區)，容積率為450%，且可爭取額外容積獎勵，但依法不得作為住宅使用，由於基地面積未達3000平方公尺，因此依照法令不得作為旅館使用，以辦公及商場等設施為主。此次新光人壽取得地上權，預定將作為新北市企業總部使用，目前在新板特區內除了新北市政府外，還有板信雙子星大樓及遠東集團興建中的50層總部大樓等。新板特區由於交通機能完善，加上百貨商圈成熟，持續吸引企業總部進駐。

 

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，國營事業自2012年以來積極活化閒置資產，配合政府推動的促進民間參與政策，以地上權方式釋出閒置土地活化，2013年以來逐漸開花結果，像是2012年10月台電首次標售宜蘭礁溪地上權，就以3.69億元順利脫標，而中油的龍江路土地則在2013年3月順利脫標，台酒的新板特區地上權於23日成功標出，目前僅剩台糖文山區地上權仍在努力中。 

除了本次招商的板橋地上權外，未來中油在承德路、八德路及板橋中山路還有多筆土地擬釋出地上權招商，而台電在礁溪還有二筆地上權也將釋出，台酒的苗栗竹南製瓶工廠、花蓮七星潭酒廠、建國啤酒廠也將陸續釋出，其中建國啤酒廠的活化更是備受矚目，近期資產活化的風潮仍然方興未艾。

【MyGonews廖賢龍/台北報導】台灣菸酒公司新北市板橋區新板段三小段18-1地號土地設定地上權案，2013年5月23日由新光人壽以權利金14億8,880萬元得標  台菸酒公司成立百年來第一筆公開招標設定地上權開發案－「新北市板橋區新板段三小段18-1地號土地設定地上權案」，至投標截止時2013年5月23日，有新光人壽保險公司一家廠商遞送投標文件，菸酒公司隨即於上午10時整進行投標廠商資格審查作業，審查結果投標廠商所提送資格文件均符合投標須知規定；菸酒公司接著進行開啟價格標作業。價格標開啟結果由新光人壽保險公司以權利金14.888億元得標，較底價12.37億元高出2.518億元，即溢價率達20.36％，為國營事業在臺北地區以地上權模式招商決標溢價率最高的個案，決標權利金約占市價的七成。得標廠商新光人壽表示，該案基地面積727坪，區位優良，是新板橋車站特定區內最後一塊可開發的方整素地，看好該區發展潛力，同時響應政府及各國營事業資產活化及公共建設開發政策，將開發本案基地為該公司新北市企業總部據點；菸酒公司將配合廠商時程盡快進行土地點交以進行開發，預計最遲於2016年可營運使用。 該案招商總顧問為高力國際股份有限公司，這也是高力國際估價及諮詢服務部近年繼「北市財政局士林官邸案」、「台電礁溪1號地」、「北市財政局成成功高中案」後，第4個招商成功個案。 菸酒公司近年積極推動全省各處土地資產活化工作，期望藉由引進民間投資、開發及經營技術，活化利用所有土地資產並增加收益，繼板橋基地後，後續將會陸續推動竹南、花蓮、高雄等土地開發作業。

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】房東有不動產出租予他人使用，在申報綜所稅的時候，需注意有些成本費用是可以相對扣抵的，搞清楚報稅的訣竅，少繳點稅總是件好事。 財政部南區國稅局表示，依據所得稅法第14條規定，個人因出租財產而取得之租賃所得，應申報綜合所得稅，其計算方式係以全年租賃收入，減除必要損耗及費用(例如修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保的保險費、向金融機構借款購屋而出租的利息等)後之餘額作為所得額，民眾可逐項舉證列報必要損耗及費用。 如未能舉證時，即可以租金收入的43%作為必要費用減除；但如果出租標的為土地時，則僅能扣除該土地當年度所繳納的地價稅，不得扣除43%必要損耗及費用。 該局另外提醒民眾注意，為了防止租賃雙方藉故低報租賃收入以逃避所得稅，如當事人出租財產約定之租金，顯然較當地一般租金為低時，依據上開所得稅法同法條規定，稽徵機關得參照當地一般租金標準予以調整計算租賃收入。

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】桃園縣長吳志揚2013年5月21日表示，目前自由經濟示範區政策，中央還在規劃和討論中，有無納入自由經濟示範區，關係到航空城產專區土地價值，也關係到航空城財務計劃，至於納入後也可能使其發展受限也要評估，因為相關政策尚未定案，現階段僅能以最保守方式估算，將設法達成航空城計劃財務平衡的目標。 上述的說法，是吳志陽回答桃園縣梁為超議員在縣政總質詢議事堂上的質詢，除了航空城計劃之外，也詢問高鐵桃園站青塘園規劃案、桃園燈會，以及老街溪工程進度等施政。 針對梁議員要求爭取在桃園舉辦台灣燈會的機會，對此，觀光行銷局李紹偉局長表示，桃園縣府承辦台灣燈會的意願很高，曾在2012年積極爭取在高鐵站舉辦，不過不符合交通部審核小組對場地、交通動線等要求，加上預算經費高達5~6億元將產生預算排擠效應，所以將全力放在桃園燈會活動。 梁議員並進一步要求在老街溪周邊舉辦桃園燈會，李紹偉局長答詢時說，相信這對地方發展是有助益的，同時對水域生態保護等方面也可提供民眾更深入認識和體驗的機會，這是縣府在推動「水meet桃」行銷最初的立意－積極來行銷老街溪，未來將和中壢市、平鎮市公所合作，努力爭取在老街溪附近舉辦桃園燈會活動，行銷桃園新亮點。