文/羅克軒

根據前陣子中央銀行公布的四月份購屋房貸餘額，創下歷史新高。

原本房市是建商喊燒，投資客一起炒。但現今，可能連原本不是很想買屋的人也一起跳下去買。

（資料來源：中央銀行）

（圖中的購置住宅貸款指的是，購屋者向金融機構辦理房貸累積的金額；建築貸款，則是指建商為了建造房子時，向金融機構辦理的貸款累積金額。）

會有如此結果，其實可以從成屋市場的信義房價指數來看。很明顯地，房市多頭仍持續，這一波從SARS以來的行情還是很熱鬧。縱使目前市場普遍瀰漫著看空的氣氛，但目前市場的走向仍是多頭的趨勢。房價持續的上漲，這會讓還沒有買屋的人心理非常緊張，深怕房價還會繼續的漲下去，進而在心理形成「此時不買，明年會越貴」的心理，使得房貸餘額不斷創新高。

（資料來源：信義房屋）

唯獨有一點要注意的是，建築貸款餘額從2013年1月以來，並未像購房貸款一樣繼續的創新高。原因有很多，中央銀行的管制自然也有起作用，另一方面的思考是，建商們對後市的態度是否轉為保守？

從過去來看，我們以國泰房價指數作為新推案的房價參考，與建築貸款交互搭配，可以發現兩者的變化基本上是一致的。當建築貸款下降時，新成屋的房價指數在該年度也是呈現下降。以此來推測，在建商的建築貸款餘額不再像過去持續增加時，對於該年度的房市勿有太過樂觀的期待。

（資料來源：中央銀行、內政部）

未來，建築貸款餘額應是持續要關注的數字。

房貸所得比

前面提報房貸餘額，我們也來看下目前房貸的負擔狀況。

買屋需要精打細算，現今購屋準備好自備款就很吃力了，還有房貸要背，更是讓人苦不堪言。以台北市的房貸所得比率來看，每個月有超過1/3的所得都要投入繳房貸。好處是你擁有一間屬於自己的房子，房貸也可以抵稅；但是，壞處在於，你自己的可支配所得降低，平日的生活會大受影響。 儘管現在房貸利率還是處於一個比較低的區間，仍是一筆不小的負擔。讀者可以看下除了台北以外的房貸所得比，問問自己是否現在需要買房？

（資料來源：內政部）

文／sway

稍稍研究了一下數字，內政部有個資料可以參考，就是人口、住宅存量、與新增建照量，發現整個淡水真是恐怖的要死，嚴重的供過於求，而央行暫不打房的桃園，即將步入淡水的後塵。

看完後，你再決定要不要投資。

Sway觀察淡水地區嚴重供過於求 (好房News記者陳韋帆／攝影)

如果你是自住戶，我想你也希望供給量別太多，免得讓你的生活品質永無止境的更糟，或者，太多的空屋將成為房價下跌的導火線。

淡水地區有五萬多戶人口，但住宅存量高達八萬多戶，兩者差距三萬多戶，先不研究這三萬多戶是否是空屋，還是出租給學生但沒讓學生入戶籍，也不去將台電不足度的戶別加入討論，畢竟投資客可以說：我們買來放爽的，看看這兩年即將完工，會加入這住宅存量的建照戶數就有八千戶，這八千戶恐怕是個永遠消耗不完的數量，而這只是登記至今年第一季，第二季一樣也有好幾千戶。

更別講一堆地主有上萬上萬坪的土地，一個個將化為住宅丟出來賣，以目前淡水的交通，早就無法負荷這五萬多戶的設籍戶數，更何況遊客加入後，交通更加恐怖，夏天到了大家都愛往北海岸跑，住淡水好不容易享受到海水與天氣，卻被車跟人給塞死。

你等輕軌捷運？那慢慢行駛的輕軌？那每年都在喊狼來了的輕軌？

別以為這種空屋爆炸潮只出現在三房兩廳或小套房，上至百坪豪宅，高至小坪頂九掛十掛山，無一倖免。

啊，你買了紅單？等著賠吧，淡水一堆社區出現拋售潮，而且還賣不掉。

桃園目前戶數跟住宅存量看起來似乎安全，但請往表格右手邊看去，目前桃園市還有一萬多戶的差額，並且即將再加入至少六千戶的房屋，想到房價比桃園市還便宜的林口或合宜住宅的攔截效應，桃園市以後要漲，不是件容易事。

壓軸在八德，即將增加超過六千戶的地方，這增加數量跟中壢差不多，但你有沒有想到八德的戶數只有中壢的一半，這六千多戶根本就是消化不良。八德有啥利多？有個被駁回的捷運線、喊一樣久就是推不出來的廣豐購物中心，以及炒地皮搞重劃的風潮而已。

到底是買房好還是租房好？真是一個讓人頭痛的問題，其實，我是這麼看這個問題的，以現在這麼貴的房價，不用頭疼，當然是租房子；如果以一輩子的時間來看，其實也不用頭疼，當然是要買房子，只是要選擇適合的價位再進場。

我這樣一說你應該就明白我的意思，我看了宅神朱學恆寫的關於買房好還是租屋佳兩篇文章，我同意現在確實不適合買房子，但因為現在房價高就要人一輩子租房子那也不對。所以，到底是買房好還是租房好？我認為這個問題不是一個標準答案，誰說一輩子只能選租房子或買房子，選了就不能改？我不贊成一輩子租房子，房價適中的時候還是要買房子。

↓買房好還是租房好？(圖／http://house.365jia.cn/)

現在房價高所以不適合買房子，買來出租更是不劃算，如果以現在的房價進場，投資報酬率根本不可能達到4%，三不五時還要替房客修理東西，電視，冷氣壞掉換新，一花就是上萬元，那還不如選一些穩定收益超過5%的股票、基金還來的輕鬆一點。那我為什麼還說，一輩子還是要擁有屬於自己的房子，以下就是我想說的重點啦。

房子除了拿來自住，還可以出租，所以，房地產確實是一種投資工具，這大家不反對吧？在現在這麼高的房價之下討論房地產是一種投資工具，好像有點像晉惠帝說「何不食肉糜？」，那我就先不說買房出租，就說房子自住的功能就好了。

房價高就租房子，沒錯，但一輩子都租房子就沒問題嗎？首先，你遇到的房東會不會亂漲價？房子有問題會不會擺爛不修？畢竟是租來的房子，會花大錢裝潢成自己喜歡的風格，還是只能遷就原來的隔局？現在房價高，有些人租屋又想住自己裝潢的房子，於是跟房東簽約五年，但五年過去房東立刻調漲房租，房客被迫搬家，這也是常有的事。如果在房價適中的時候買自己住的房子，以上的事情通通不會發生。

說完了自住型，當然也有出租型的房子，只是不同時期買進價位不同，投資報酬率也不同，例如同一棟大樓12坪的房子，十年前1坪才30萬，總價360萬，換算7成貸款，要花110萬自備款，貸250萬，以 4%年投資報酬率算要租12,000，貸款250萬每月本息繳1萬5，也就是房東每個月還要貼3000。

另一間同樣也是12坪的房子，十年後現在1坪50萬，總價600萬，換算7成貸款，要花180萬自備款，貸420萬，以 4%年投資報酬率算要租20,000，貸款420萬 每月本息繳25,000，也就是每個月還要貼5000。第一間房子只花110萬自備款，就算不調租金，每個月還貼3000，20年後房子就是房東的，但既然十年後房子已經漲為1坪50萬，租金當然不可能同步漲至20,000，但漲至15,000總有吧，也就是房東不用再貼錢，十年後房子就是房東的。

再講明白一點，十年前出得起110萬自備款，每月貼3000的人是房東，20年後房客用租金繳清貸款，房子卻是房東的，朱學恆認為這是推銷話術，我認為不是，房子不是不能買來出租，而是要看你買的時間跟價位。

所以無論是自住型或是出租型的房子，都要在房價適中的時候買進，我知道在房價高漲的時候說房價適中好像是神話，但如果有人說房價永遠不跌那才是神話！你看最近黃金不就跌了，股票不就漲了，哪一樣資產沒有漲跌？房價怎麼可能不跌。

那未來怎麼看房價適中呢？不管自住型或是出租型的房子，我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷， 4%以上就是適合的房價。當租金的年投資報酬率越低，租金相對便宜，代表房東越難當，除非早早便宜買進的房東，如果是像現在高房價進場的房東根本不劃算，這時候大家可以選擇當『聰明的房客』。

但當租金的年投資報酬率高於 4%以上，也就是類似我上面舉的1坪30萬，總價360萬的房子，你去租每個月要花租金12,000，這時候你就要選擇當『聰明的屋主』，努力準備110萬自備款，寧可將每月租金12,000再貼3000拿來繳房貸，不只20年後房子是你的，這20年當中你住的可是自己名下的房子啊。當然，我還要鼓勵大家，能力允許的話還要努力打拼，當租金的年投資報酬率高於 4%以上，要選擇當『聰明的房東』啦。

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18 分鐘前