好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

隨著房市長線將近10年多頭，許多過去「郊區地段」跟著房價上漲、公共建設擴大，「染黃」成為蛋黃區，例如台北市信義計劃區、台中市七期重劃區，30多年前被規劃時都稱作「副都心」，這10年以來的發展，都躍升成為房市閃耀的「正都心」，專家指出，掌握交通、商業機能及環境品質，就是塑造蛋黃區的催化劑。

房市區段要成為蛋黃區，幾項元素不可少。(好房News記者陳韋帆／攝影)

台北市信義計劃區從早期以國父紀念館以東，作為台北市副地段，因台北市政府規劃、遷入及捷運板南線市政府站通車，與新光三越、華納威秀影城及誠品書局群聚提升商業機能，造就了如今「台北曼哈頓」；同樣地，較晚發展的大直重劃區，因美麗華商城進駐、捷運文湖線劍南路站通行及渾然天成的基隆河水岸景觀，讓大直成功進擊「染黃」。

金磚動力行銷副總經理施孝文表示，這幾年全台風靡重劃區房市，好的重劃區有重大交通建設，逐步發展商業機能，並有公園綠地或天然景觀形塑環境，因此成功取得蛋黃區門票，等到人口近駐後就成為蛋黃區。

中南部另一個鮮明的案例，就是台中七期重劃區，最早是2000年由新光三越百貨落成進駐，之後觀望的建商陸續進駐蓋房，後來確定市政府將搬遷進入，就讓房價大跳躍。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓認為，台中七期是「先商業、後住宅」的典型重劃區，因此也發展得非常好，反觀許多重劃區若只是先蓋一堆房屋，卻沒有商業機能、人口移入，發展前景就比較不明朗，這也是民眾購屋置產時，須評估的風險之一。

文／張欣民

過去在預售屋廣告中常可見到「熱銷八成」、「熱銷九成」等用語，未來可能要成為絕響了，這些可能涉及廣告不實的熱銷手法背後，真有不能說的秘密嗎？

最近台北市議會通過，未來只要出現類似「熱銷8成」、「熱銷9成」的用語，都得附上資料來源，否則可依廣告不實來開罰。熱銷的背後如果是市場真實的狀況，當然就沒有任何秘密可言，但如果是假的，那問題就來了！

過去很多預售案為了營造熱銷的假象，常常一公開就宣稱銷售率達3成，但實際上，所謂的「銷售3成」是業者自己壯膽用的，業者間也會自我調侃說，每個個案公開銷售率都是3成起跳，購屋民眾大都隨便聽聽不會當真，所以這只能算是業者銷售花招中的小兒科。

關於熱銷的宣傳手法不管是真是假，多少會讓民眾有一種「不趕快買可能買不到」的錯覺，過去有些建設公司或代銷業者常會利用廣告、媒體發布訊息，宣稱個案銷售破幾成，有些民眾在不明就裡的情況下買了該個案的房子，直接或間接達到衝高銷售率的目的，這算是進階版的銷售伎倆。

還有更高竿的，有些上市櫃的建設公司對於推出的中大型預售個案，不管是公開階段或是上樑階段，都會召開記者會宣稱銷售率多高，股市分析師就開始推估，一百億元的預售案量若賣掉8成，毛利率抓3成5，該個案可幫公司每股盈餘（EPS）貢獻7到8元，反映在股價市值應該是多少錢才合理，就算銷售率並沒有這麼高，但該公司股價早已炒翻天了！

不管是小兒科或是上述高竿的股價炒作手法，相信沒有人喜歡被熱銷背後的秘密所騙，因此，台北市要帶頭改變這股歪風，相信所有的購屋民眾都會舉雙手贊成，只是這樣的銷售伎倆並非台北市獨有，照理應該拉高到中央的層級，全國一體適用才對，若是牽涉到可能有上市公司藉此炒作股價，金管會更應該以重大訊息發布來規範，不能視而不見。

熱銷話術不只是「熱銷八成」、「熱銷九成」等等，有些大型個案為了現場銷控，會對買屋民眾說：「A、B區都已經賣完了，現在可選擇的房子只剩下C區。」或宣稱「最後地主保留戶」釋出，但實際狀況只有天知、地知跟業者自己知，民眾跟外人是無從得知的。

還有一些建築業大老宣稱「房市還有十年榮景」、「未來房價每年還會漲3～5％」，也有學者說「今年房價會跌15％」，諸如不實資訊的規範也是相關單位得把關的課題。

在斗六車站前，我跟投資規劃團隊坐在一家麵店騎樓，端詳著對面一整棟2000坪老舊商場建物。這棟建物是業主早期從不良債權市場取得的，位於精華地段的廢棄影城，也許有些活化投資的機會。

手機突然響起，原來是週刊記者S。問我QE3退場對房市的可能影響。

看著眼前的麵線，老闆擁有並經營這個小鎮鬧區店面已經超過三十年。我隨口問老闆知不知道什麼是QE3，對他的店面價值有沒有影響？

「啥密？麵不夠Q喔，我幫你換一碗！」老闆回答說。

QE3進場與退場對房地產的影響，其實跟房地產國際化程度很有關係。

早在QE發布之初，就有些學者專家提到，QE的游資會進入台灣不動產並促使房價上漲。但紅色子房認為，QE造成的大量國際游資，對台灣的投資，主要都是容易進出的股市與匯市。至於房地產嘛，紅色子房身處外資投資地產最前線，深知我們台灣房地產在國際上是知名的低收益率(詳下圖)，外資才看不上呢！

同時，台灣的房地產本身並不像香港、新加坡那麼國際化。各位可以參考下表經濟部投審會的統計資料，在房地產業裡核准華僑及外國人投資的金額，即使以最高2009年的2.5億美元，也不過75億台幣。反觀去年光是全國三大都會區總推案量就1.26兆，就知道我們房地產都是自己人在買的啦！

講到這裡，各位是否慶幸因為我們房地產夠Local，所以不受QE3退場的影響？

錯！民眾跟買房有關的房地產金融及資金運用，就跟QE3退場很有關係了。

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紅色子房認為，QE3退場將產生兩個影響房地產的效應。

第一個效應來自選舉名詞，就是「棄保效應」

不管是「棄股市保房地產」、「棄黃金保房地產」，或者「棄基金保房地產」；房地產對於傳統華人來說，都是最值得信賴的保值途徑。更何況房市已經多頭的十幾年，周邊「買了放著就賺」的實例歷歷在目，讓民眾對於將資金配置在房地產仍充滿信心。

因此一旦資金棄保效應發生，對於有投資保值的區域(如大台北都會區)，市場買房置產需求將增加，依照簡單的理論經濟學供需理論，房價可能持續上漲。

但是，還有另一個效應，反而會促成房價下跌。

這另一個效應是「升息效應」。

QE3結束代表國際低利率時代的結束，隨著國際利率的逐步調升，台灣央行生息的壓力也隨後將至。

從房價來看，買方期待房價要跌，但沒有哪個賣方是佛心來的主動調降，只有被資金壓力逼著降價求售。

只要銀行開始調升房屋貸款利率，許多手上擁有數十間房屋，同時運作高槓桿的屋主，就會開始吃不消。如果租金淨收益仍不敵貸款支出，現金流為負，屋主只有降價拋售手上物件，現金落袋為安，同時帶動房價下跌。

營建業也是一樣，倘若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘，建商稍微周轉不靈，就可能面臨跳票風險。因此若有買方組成購屋團，針對有資金周轉壓力及餘屋出清需求的建商提出團購，也有機會買到便宜的新成屋。

若賣方反應不及，也有大量物件會落入法拍市場，預期法拍價格也將影響房價。

房貸利率的升息，將可能會是啟動紅色子房先前所提房市泡沫危機 的關鍵。

至於打房政策方面，紅色子房也已經在先前文章奢侈稅真的會讓房價下跌嗎？一文闡述，這是一個「縮量不縮價」的錯誤政策，民眾期待降價效應有限。

QE3退場，「棄保效應」會讓房價漲，「升息效應」會讓房價跌。

哪一個效應會先發酵呢？

紅色子房也沒有標準答案。我只知道：

「棄保效應」擴大與否由民眾信心決定，「升息效應」擴大與否由政府央行決定。

你希望哪一邊贏呢？

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

後QE時代來臨，6月受到美國QE政策將減碼退場及保值理財工具黃金大跌的消息，削弱市場買氣，6月台北、台中買賣移轉棟數分別月減15%及12%，面對下半年房市動態，房產業者預估，後QE時代的升息疑慮及市場游資減少變相讓「鈔票增值」，可能讓房市買氣轉弱。

QE空襲，下半年房市買氣恐受影響。(圖／好房News記者陳韋帆／攝影)

美國聯準會主席柏南克釋出消息，隨著美國景氣復甦、失業率下降，從2009年3月開始的量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）將在下半年減碼，並預計明年中結束QE政策。

對照台灣在2008年金融海嘯後，原本面對房市衰退下修，卻因2009年美國釋出QE政策，大量資金湧入市場，加上2008年底通過遺贈稅降至10%的利多政策，使得2009年上半年台北房價大飆漲，當時大安區中古屋每坪40萬元左右，飆漲至今已到每坪行情80~90萬元。

近幾年房價狂飆3大兇手，就是QE造成市場游資多，資金轉而投入房產，第2、遺贈稅從最高稅額50%調降至10%，台商、有錢人拼命置產節稅，第3、全球維持低利率。建國資產管理公司劉坤圖指出，QE減碼後勢必有升息計劃，利率未必會馬上提高，但對長期房貸族會造成壓力。

隨著中國銀行錢荒狀況，也成了另類打房，中國知名經濟學家謝國忠日前也提到，「現在錢更值錢了，現金產品風險正在下降，未來3個月不要買房地產。」

不過，全國不動產總經理石吉平認為，7、8月是傳統淡季，因為家庭父母忙於孩子的考試季加上8月是鬼月，成交量勢必不會比4、5月好，但年底購屋旺季會再回溫。

他說，隨著黃金狂跌，許多民眾理財配置還是會相信不動產是具有長期投報、穩定收益的產品，置產族仍會持續進場。台灣經濟研究院六所所長楊家彥預測，QE減碼後，低利會維持到2015年，升息不會是今年的事。

好房News記者蘇彥菱／綜合報導

6月將屆尾聲，各大房仲相繼公布6月房市交易狀況，總的來看，全台6月房市交易量不如5月，各都會區交易量多呈現下滑，最大量縮1成左右。至於下半年走勢，永慶房產集團研究發展中心黃舒衛樂觀看待，住商不動產總經理陳錫琮則預估，下半年房市交易量會比Q2少5%。

或許受QE將退場之衝擊下6月全台交易量不如5月，多呈現下滑局面。(圖／好房News記者陳韋帆 攝)

近期國內外各項不確因子漸增，6月房市與5月相較下，呈現量縮局面。根據永慶房產集團統計，6月北市交易量較5月減6%，新北市減13%，台中量縮13%，高雄則減16%左右。住商不動產統計旗下加盟店，6月成屋較5月量縮11.7%。信義房屋也針對全台直營店調查發現，6月成屋交易量較5月少4%，雙北市減幅約1成，台中市少8到9%，唯高雄表現不錯，交易量較5月增加1成。

針對下半年房市趨勢，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，美國QE退場，表示國內外經濟正在復甦，加上低利環境持續，預估下半年呈現價微漲量縮。

不過住商不動產總經理陳錫琮則認為，6月起房市已轉趨冷靜，預估Q3及Q4成交量會比Q2少。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，自去年12月起，房市漲勢就始鈍化，QE退場消息一出，更影響6月房市買氣「下旬比上旬弱」，不過房價則持續維持高價盤整的穩定狀況。下半年走勢仍須看QE、核四公投變化與奢侈稅檢討等因素，房市仍存諸多不確定因子。

下半年房市「價微漲、量穩」 6成6看漲未來一年房價「房地產」連六度蟬聯最適宜投資工具寶座民眾贊成奢侈稅「只修不廢」 應朝實際交易價差課稅修正102.06.20根據最新的「永慶房產趨勢前瞻報告」調查顯示，高達六成六民眾看漲未來一年房價，持續樂觀，相較上季六成更高，而未來三個月房價看法則相對保守，轉為持平小漲，顯示到了年中，民眾對房市看法有略顯保守。長期在房市第一線觀察，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，上半年消費者抗通膨保值、投資信心回穩情況下，民眾買屋需求持續回溫，整體房市呈現「價漲量回升」，下半年國內通膨壓力低，預估央行升息機會不高，低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍活絡，下半年房市預估「價微漲、量穩」。★六成六民眾看漲未來一年房價 看漲比重又較上季六成增加★民眾對近三個月房價看漲比重下滑 轉為持平小漲居多永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查發現，民眾對近三個月房價看法略微保守，轉持平小漲，本季僅48%民眾看漲，相較上季60%民眾看漲，看漲比重較上季下滑12個百分點，黃舒衛分析，主要原因在經濟表現不如預期，房價也來到波段新高，民眾對房價看法轉趨持平小漲，因而本季短期房價看法轉向持平小漲居多，顯示對短期房價看法，略呈保守。而對未來一年房價看法，本季『看漲』未來一年房價比重達66%，較上季調查60%又增加6個百分點；而『看跌』比重僅16%，顯示民眾對長期房價信心仍持續樂觀。而在進場購屋時機方面本季調查結果，回答未來半年『是』購屋好時機的比重為39％，較上季43%略為下滑4個百分點。黃舒衛分析，民眾認同半年內為最佳進場購屋時機的比重並沒有大幅變動，顯示仍看好房市未來走勢。★北溫中涼南熱 南部地區房價看漲信心最強多方持續大勝 本季看漲比重歷年次高 漲跌差距拉大到52個百分點從北中南各區來看，黃舒衛分析，本季南部地區高達55%民眾，看漲近三個月房價，且高達73%民眾看漲未來一年房價，為全台各區中最高，房價看漲信心最強地區，且認為未來半年是進場好時機比重也上升，顯示南部房價相對其他區域較低，仍具落後補漲空間。整體而言，全台各地區房市呈現「北溫、中涼、南熱」。從大台北房市景氣訊號來看(圖四)，原本上季多方站上風，看漲59%，遠大於看跌23%，本季調查結果顯示，看漲比重高達68%，遠大於看跌16%，由多方持續獲勝，漲跌差距拉大到52個百分點，看漲比重也創下歷次調查次高，僅次於2008總統選後看漲最高83%。黃舒衛指出，日本宣布無限量量化寬鬆後，市場置產保值氣氛更加熱絡，68%民眾看多房價，大幅領先看跌比重16%，市場從上季原本樂觀，轉為更加樂觀，多方大勝，缺口更拉大，市場持續活躍。★房地產連六季蟬聯最適宜投資工具 ★6成以上民眾認為奢侈稅只修不廢 4成3民眾認為應改為實際價差課稅根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖五)，房地產連六季蟬連最適宜投資工具，第二名為黃金，排名第三為股票。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續六季奪冠，比重大幅攀升；黃金與股票緊追在後，兩者比重差距不大，定存排名第四，顯示消費者最看好房地產做為投資工具。在奢侈稅存廢問題方面，根據調查顯示，高達67.2%民眾認為奢侈稅政策應該繼續存在(圖六)；而高達65.4%民眾認為應該調整(圖七)。在修法方向上，高達43%民眾認為課稅基準應改為實際交易價差，有賺才課(圖八)。★下半年整體房市「 價微漲、量穩」 置產資金回流精華區★低利環境持續 觀光題材升溫 中小型商辦、店面市場下半年續熱永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，從官方經濟數據來看，下半年三、四季的經濟成長預估達2.86%、2.98%，將漸入佳境。政府仍有許多政策推出，證所稅修正、開放陸客自由行增點、兩岸服務貿易協議簽署、經濟示範區推動，都有利於台灣下半年經濟成長。在利率方面，國內通膨壓力低，預估央行升息空間不大，低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍活絡，下半年房市仍有一定熱度。根據永慶房產集團研展中心統計(圖九)，葉凌棋分析，在奢侈稅實施及央行信用管制雙管齊下，對大台北地區房價較有成效，漲幅相對較低，幅度在一成五至兩成左右。桃園、台中、台南、高雄，漲幅都在四成上下，以桃園漲幅48.7%最高。而今年以來(圖十)，桃園地區房價仍持續上漲，房價漲幅16.7%最高。大台北及新竹地區漲幅相對較低，幅度都在5%上下。從房價漲幅來看，都顯示奢侈稅政策及信用管制對大台北房價產生一定壓抑效果。葉凌棋表示，下半年市場主要趨勢如下：1.2013下半年整體房市。2.低利環境持續，置產資金重新佈局精華區。3.壽險業轉向公共建設題材，中、小型商用市場商機續熱。4.觀光倍增計畫帶動零售持續成長，店面換手潮強強滾。最後，葉凌棋提醒，美國QE政策下半年確定逐步退場，在加上奢侈稅修正、央行管制，下半年房市仍有變數，建議消費者應有風險意識，對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加慎重。備註：永慶房產集團特別在2013/5/15~2013/5/30進行第三季調查，合計有效問卷數為791份。本調查自2006年Q4開始，至今2013年一共進行31次調查，歷時六年多，長期逐季追蹤民眾對於房價看法及購屋等相關問題看法，除了問卷調查外，也將對應實體通路的市況，即時反應當前最新房市市況。 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源: 2013永慶房產趨勢前瞻報告 資料來源:永慶房產集團新成及中古住宅(不含一樓)之大樓、公寓、華廈資料統計。 資料來源:永慶房產集團新成及中古住宅(不含一樓)之大樓、公寓、華廈資料統計。

2013/06/30