富比士地產王記者簡蕭羽濤、蘇彥菱、楊偉光／專題報導
曾經在追求「本夢比」的路上迷失，讓桃園青埔至今仍背負著炒房罵名，近2年政府使出的各種打房手段，青埔無一不「中招」，房市交易量、價也因而快速跌落谷底，不但當地房仲從全盛時期的4、50家驟減至10家左右，房價更在短短的2年之間，從「上看4字頭」變成「死守2字頭」，付出相當慘痛的代價。
然而，隨著機場捷運有機會在今年底前通車的消息傳出，名列蔡英文政府五大創新產業的「亞洲矽谷計劃」推動方案，也在9月8日順利通過，重大建設與政策承諾的進度陸續推進，使得淡出房市「螢光幕前」好一段時間的青埔，彷彿又看見了重返舞台的機遇。
持平而論，青埔不論是先天條件（地理位置）或後天發展（重大建設），原本就具備能與同屬機場捷運沿線的林口、新莊，一爭雄長的實力，未來性加上目前的2字頭價位，更是青埔能快速蓄積能量，重新出發的本錢。不再「捨本逐夢」的青埔，其實「性價比」（即CP值）更傲人。
不過，值得觀察的是，今年開始，房地合一已正式上路，投機客大量退場，市場也正式轉變為以自住（用）需求為主，經過一番籌碼洗滌與結構調整的青埔，能否在轉換舞台後重新站穩腳步，並且成功吸引與先前截然不同的新客群買票進場？大家都在拭目以待。
回首來時路 紅單蔽日、青埔蒙塵
正因為青埔的題材豐沛，過去幾年房市大好，投資客都想從中分一杯羹。隨著熱錢紛紛湧進，青埔的房價也開始一路飆漲，但紅單滿天飛的景象，卻也讓青埔招致外界非議，不僅被譏為「炒作天堂」，媒體更不時以「野狗比人多」，來形容這片尚未開發完全的重劃區。
回憶起當時的「盛況」，台灣房屋青埔直營店經營主管彭成貴形容，賣預售屋的建商根本連設計圖都不用拿出來，案子就立刻被一掃而空，因為買方「全部都是投資客」。而早在2011年的時候，青埔就開始有紅單在市場上流竄，2013~2014年間，更是青埔紅單炒作最嚴重的時期。
他指出，青埔房價真正的起漲點是2012年，當時平均的成交價為每坪19~23萬元，但隔年便上漲至23~26萬元；2014年的市場炒作最為瘋狂，也是青埔房價最高的時期，平均成交價可達28~35萬元。
然而，這一切如夢似幻的好光景，來得快，去得更快。2015年下半年起，隨著國內經濟景氣不佳，連同總統大選、房地合一等因素干擾，整體房市急轉直下，陸續開始有投資客發現苗頭不對，急著將手中紅單拋售出場，青埔房市的盛況也自此一去不復返，房價更在短短2年間跌回當初的起漲點。
彭成貴說，現在的青埔已完全看不見投資客的蹤影，來看屋的全都是自住或置產客，而在2、3年前進場的投資客，若屬於一次下手多筆物件的「大戶」，多半都是先想辦法找仲介降價出售。
一般而言，投資客會先用當初的購買價「平轉出售」，若賣不掉，則降幅通常會設定在預售價15%的違約金為底線，抱著「少賠就是贏」的心態退場。至於只買1、2戶的投資客，因為貸款尚在能負擔的範圍內，目前多半會選擇先留著房子，日後再找機會出租或轉賣。
2字頭最後防線未破 底部浮現
隨著投機客被洗出市場，青埔房價的跌幅也在短時間內修正「到位」，加上包括機場捷運可望於年底通車的消息傳出，使得青埔的價格優勢開始浮現，頗有利空出盡的味道，而從近期的市場反應來看，市場上的成交量雖然仍大不如前，但市況確實已開始緩步回升。
彭成貴指出，不諱言的，今年第1季的確是青埔房市最冷清的時期，1個月頂多成交1、2戶，現在則是已提升到4戶左右，而買氣回溫的關鍵，當然還是價格已跌至民眾可接受的合理水位。不過，由於一般人普遍仍抱持著到青埔買房就是要「用力砍價」的心態，成交難度仍高。
青埔目前房價最高的區塊，主要圍繞在3座機場捷運站周邊；A17站多為屋齡3~5年的「新古屋」，成交價約每坪21~23萬元，A18站與A19站因分別鄰近高鐵車站與環球購物中心、亞洲矽谷計劃，題材較多，平均成交價「略高一籌」，約每坪22~25萬元。整體而言，目前青埔房價與高點時期相比，跌幅約3成。
彭成貴分析，青埔的住宅區土地最高曾飆到每坪80萬元，前幾年有在青埔推案的建商，取得土地的價位普遍則落在50~60萬元，換算每坪光是土地與營建成本就已達20萬元，這還不包含管銷、人事等費用，因此，青埔雖然成交量急凍許久，但價格跌至目前20萬出頭便已不再滑落，房價確實已經落底。
至於近期青埔有建案打出「1字頭房價」的廣告，彭成貴解釋，這些都是落在青埔特區490公頃範圍外的建案，但實際上，青埔特區根本不可能有這種價格，若機場捷運真的能順利在年底前通車，大家也都清楚，當捷運通車，甚至周邊各項生活機能慢慢到位，「青埔也不會只是現在的價位」。
富比士地產王記者簡蕭羽濤、蘇彥菱、楊偉光／專題報導
即便一拖就是20年，機場捷運有望在年底前通車的消息，仍讓青埔的房地產業者感到相當振奮，因為在未來的5年內，青埔將正式進入各項重大建設的「收割期」，過去被人詬病的生活機能問題，也可望隨著建設落實、人口進駐，逐步獲得改善，而機場捷運通車，只是個開端。
細數未來2~3年青埔可到位的建設，今年除了機場捷運之外，還包括了預計年底開幕的A18站華泰Outlet第二期；另如A19站的冠德環球購物中心正在施工，預計2018年開幕，桃園市立美術館預計明年動工、2019年初開幕；桃園航空城世貿中心也可望於明年動工，預計2020年完工。
事實上，青埔過去之所以被認為是炒作，主要就是因為這些建設還沒到位，房價就已漲翻天，因此，有業者認為，就算青埔擁有再多好的建設，若無法吸引人口進駐，生活機能便難以建立，青埔也就難有洗脫炒房污名的一天，而能讓青埔房市脫身的關鍵，恰巧就是這個過去一再跳票的機場捷運。
璟都建設經理曾紘紋表示，機場捷運因為過去已經跳票太多次了，因此，通車對於整體房市短期的拉抬幅度應不會太大，但有助於消除先前有關青埔的種種負面因素，當來人量與成交量逐漸復甦，房價就會緩步上揚。
彭成貴也認為，機場捷運通車，對於青埔房市的買氣肯定會有所提升，只要重大建設開始兌現，青埔就會揮別過往被汙名化的形象。
重大建設收割期 未來3年是關鍵
彭成貴指出，一個新興重劃區要能發展，必須大車（政府）拉小車（建商）才會跑得快，而不是建商拚命蓋房子，政策卻始終追不上區域發展，否則就會如同青埔目前的處境一般，一直被當成「落水狗」，人人喊打，卻沒有人注意到青埔的潛力與前景。
曾紘紋指出，青埔的重大建設都相當具有「國際氛圍」，不但可從裡到外將青埔塑造成新一代的國門，且機場捷運除了作為串連國門與首都之間的重要運輸渠道功能外，也讓青埔的聯外交通變得更多元，相信隨著房價落底，青埔相較於雙北市的價格優勢將會被凸顯，有機會推動北台灣另一波的購屋板塊挪移。
曾紘紋指出，機場捷運通車後，除了可吸納在桃園機場、林口長庚上班的客層，青埔頗具質感與國際觀的新國門定位與規劃，加上同時具有高鐵與五楊高架等多元交通優勢，對於北邊的台北市南港、內湖等區，以及南邊竹北等地的中高階白領客層而言，都頗具移居誘因。
住商機構副總經理劉明哲表示，在這波「有感降價」下，青埔確實有部分買方是來自台北市，主因是房價相對便宜，交通相當便利，當中不乏仰賴高鐵作為通勤工具的民眾。當地生活機能雖然仍有改進空間，但目前亦隨人口進駐而有明顯改善，包括超商或超市的據點也在增加中，提高日常採買的便利性。
全國不動產航空城捷運加盟店店東何品臻表示，青埔特區過去房價不斷被哄抬，但隨著房價從最高點的每坪36萬元，如今已修正至20萬元上下，對自住客來說，趁著機場捷運通車前進場，不僅房價相對親民、議價空間也大，未嘗不是一個好的時機點。
彭成貴則指出，目前青埔的投資客早已銷聲匿跡，現在會來青埔的民眾，全都是基於自住或置產等需求考量，由於青埔多為5、60坪，總價1200~1500萬元的產品，因此，購買客層以年齡30~40歲的換屋族為大宗，購買客層則是桃園本地客、台北客與竹北客各佔約3成。
展望後市，東森房屋青埔站前加盟店店長莊伯仁表示，青埔特區目前的議價空間大是事實，但真正有感讓利的主要還是建商，一般中古屋主仍對價格相當堅持，未來中古市場不排除仍有一波價格修正，但即便如此，青埔的房價也不至於崩盤，甚至有可能隨著機場捷運通車與中古屋價格下修，帶進更多購屋民眾。
機場捷運通車 意外掀起國門之爭
機場捷運有望在年底前通車的消息一出，無疑給市場注入一劑強心針，不僅機捷沿線的青埔、林口、新莊等地建案立即投入搶客大戰，機捷通車題材，竟意外扯出青埔與南崁「新舊國門之爭」。
璟都建設經理曾紘紋表示，過去開車往來台北與桃園只能仰賴中山高速公路，而若要從台北前往桃園機場，南崁是必經之路，在當時建商的刻意塑造下，原本僅是南下桃園第一站的南崁，便「順理成章」也成了「國門第一站」，成功創造話題之虞，更吸引不少台北客買單，自此，南崁便與「國門」畫上等號。
不過，隨著航空城計劃與青埔特區的設立，政府的意圖很明顯，就是要塑造青埔成為未來真正的新國門，加上近年興建的五楊高架、機場捷運等重大交通建設，顯然都刻意「跳過」了南崁，更使得青埔取代南崁成為新國門的話題，在桃園房地產業者之間醞釀。
曾紘紋指出，所謂的「國門」，顧名思義當然必須位於「國家門口」，相較於青埔，南崁距離機場明顯較遠，稱之為國門便顯得有些牽強。再者，既然身為國門，周邊交通運輸與公共建設就顯得更為重要，三者缺一不可，否則，任何區域都可被稱之國門。
曾紘紋分析，首先就交通而言，南崁聯外交通只有國道可走，民眾通勤別無選擇，只能開車，反觀青埔有五楊高架，以及國道1、2、3號，同時還有高鐵與機場捷運的軌道運輸，選擇多元也可避免塞車之苦。
公共建設方面，南崁屬早期規劃的區域，發展飽和、腹地小，並沒有任何新的重大建設，青埔則是幅員遼闊，並以高鐵為中心規劃，區域設置商業區與住宅區，將交通運輸、休閒娛樂、金融中心與居住緊密連結，規劃視野相當國際化，較南崁更適合做為未來新的國家門面。
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