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許多沒有經歷過房市空頭行情的民眾以為房價「只漲不跌」，經過這幾年的房市不景氣之後，才真正感受到：自己辛苦大半輩子所買的房子是會跌價的。如果是自己住了好幾年的中古屋，房價下跌就算了，特別的是房子是預售屋時期買的，才剛交屋就跌價了，讓人真的是欲哭無淚，該如何避免挑到這些容易跌價的新成屋，是現階段首購族最重要的課題。

▲前兩年的預售建案最近一個個完工，部分地區出現交屋就跌價的慘況。

根據內政部實價登錄網的資料顯示，北台灣部分區域今年第一季才剛交屋的新成屋建案，其房價和預售時相比就出現了7～17％的下跌幅度，其中又以桃園市蘆竹區、新北市淡水區、五股區下跌的情況最為明顯，各區主要下滑的地帶則是集中在青埔、淡海新市鎮及洲子洋重劃區附近。

北台灣熱門區域預售與新成屋均價比較表

資料來源：內政部實價登錄網，房地王整理

從這些下跌房價的數據來看，究竟哪一類的新成屋價格比較會下跌？民眾可以從預售價合理性、區域供給量、坪數規劃以及銷售題材等項目去評估，多多留意這一類預售屋建案交屋之後的價格波動情況，說不定跌到一定的程度之後，反而是超跌或逢低撿便宜的時機。

一、注意預售價合理性

全球知名的投資大師巴菲特曾經說過：「海水退去，才知道誰在裸泳！」，意思是說，多頭行情來臨時，或許會讓所有的投資標的亂漲一通，但是一旦空頭行情到來，禁不起考驗的、那些混水摸魚而跟著上漲的投資標的，價格就會被打回原形而下跌。

▲淡海新市鎮的可開發土地太大，房市供給量居高不下。

預售屋市場正是呼應這種現象！房市行情好的時候，預售建案的開價總是不斷調高、並創下歷史新高紀錄，包括高雄市亞洲新灣區、桃園市青埔高鐵特區、新北市洲子洋重劃區等預售建案也曾喊到每坪40萬元左右（實際成交價沒這麼高），但是對照現在的新成屋成交均價，普遍的跌幅都超過30％，可見買預售屋時，一定要注意建案的開價是不是開得太高。

▲洲子洋重劃區的新成屋房價出現明顯的下跌趨勢。

二、觀察區域供給量

俗話說：「物以稀為貴」，相反的，房市供給量越大的地區，該區的新成屋房價就比較缺乏抗跌性。最明顯的例子就是新北市淡水區的淡海新市鎮，由於土地可開發面積廣達1,760公頃，未來還有第二、第三期的開發計畫等著出爐，當地的建案總是一年到頭不斷推出，使得附近的新成屋、中古屋供給量長年居高不下，因此就算有淡海輕軌捷運正在進行，也難擋房市供過於求的現況，新成屋房價自然有較大的下滑空間。

三、別選太大、太小坪數

不可否認的，預售屋的坪數如果越大，會拉高房子的總價，使得房子在新完工之後，在此刻房市不景氣的條件下更難賣掉，所以除非當初買大坪數的預售屋是用來自住的、不會輕易拿來賣，否則購屋民眾、擁有餘屋的建商也只能降價求售，就會發生新住戶「交屋就跌價」的窘境。

▲大坪數豪宅在房市不景氣時期，容易出現交屋就跌價的情形。

相反的，坪數越小、戶數越多的社區大樓也可能出現「交屋就跌價」的難言之隱，這是因為坪數越小的預售屋，其房屋的總價較低，總是能吸引置產族及投資客的青睞，但是現在完工交屋了，當初買的小坪數房子如果租不出去（因為社區裡等待出租的戶數還很多），就只能降價求售（有的人在預售階段就降價先逃了），當然也會一併拉垮了整個社區新成屋大樓的房價。

四、檢視預售廣告題材

當房地產市場正熱絡的時候，許多重劃區的建案總是標榜「知名大廠即將進駐科技園區」、「捷運即將啟動」、或是重劃區內規劃完善等題材，使得預售屋的房價在多頭行情裡跟著大漲。

▲政府各項重大建設必須花費很多年才能看出成效，所以此類房市題材不能儘信。

但是等到房子蓋好之後，預售時廣告主打的公共建設或民間投資案一項也沒有實現，此時新成屋的價格當然只能向下回歸市場基本面。所以民眾想要避免買到這一類的預售屋，只能多多檢視廣告文案所寫的題材是不是真的有那麼「神」？

五、撿建商帶頭讓利的便宜

最後一種「完工交屋就跌價」的情形則是完全難以防備，原來是附近有知名建商的建案帶頭「讓利求售」，目的正是為了「不景氣下拼現金」，而且這股氣勢已經有從北部地區蔓延到全台灣的趨勢。

讓利銷售的建案從北到南都有

雖然這是自由經濟下的業者生存之道，但是知名或大型建商的帶頭砍價動作，必定會讓附近的中、小型建商推出的建案不得不跟進，最後演變成預售屋、新成屋、中古屋的房價全部一起下跌，一定會苦了新成屋的住戶，造成一交屋就面臨資產縮水的窘境，但是對於想要在附近購屋的民眾而言，卻可能是難得一見的機會，因為未來房市的景氣如果回升，這一類的超跌區域、或是建案產品價格回升的速度也會比其他地區來得快。

▲大建商的預售案採取「讓利銷售」策略，拉低了台北市汀洲路、植物園附近的房價。

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