查稅風暴

發刊日期：2013.11.26文章點閱：849

所得稅法第十四條規定，售屋申報財產交易所得，須以實價課稅。過去房屋交易因無可稽核的實價資訊，因此民眾都用政府公告的評定現值申報，但最近很多習慣採用公告現值報稅的售屋民眾，陸續收到補稅通知單，原來國稅局透過多種方式，如實價登錄、銀行資料、預售屋買賣契約等積極查稅，造成近期補稅案例頻傳。

不動產交易所得應以「實價課稅」，雖然在所得稅法中有明文規定，不過，大多數民眾因為評定稅率所付的稅額要比實價申報低了很多，都採用公告現值報稅，已經行之有年，但實價登錄上路後，政府累積了相當多的實價登錄資料，國稅局有了這些可追溯其取得成本的資料，於是積極查稅，要求民眾出示買賣不動產的證明，按市價課稅，不接受以評定現值報繳售屋利得，搞得民怨四起。

售屋應按市價課稅

很多人質疑，政府過去承諾實價登錄資料絕對不會用在實價課稅的用途上，難道不算數？原本預定四、五年後才要實施的實價課稅已經「提前」上路？

財政部對外的說法是，實價登錄資料不會做為查稅依據，國稅局是從買方提供契約，或要求建商出示交易資料等方式，掌握賣方的實價並據以課稅。但這種說詞很難令人相信，實價登錄的資料怎麼可能會「備而不用」。其實，稅捐機關利用實價登錄資料查稅，已經成為「不能說的秘密」。

二○○八年時，房市便開始出現國稅局加強查核房地產財產交易所得的風聲，最早是由預售交屋的新成屋開始，特別是高總價的個案，只要曾經轉手交易過，又沒有照實報稅，幾乎統統有獎的要補稅。

國稅局查稅主要在防堵房市炒風，查稅火力集中在頻繁移轉、一人多戶、高價豪宅等案件，以及出售預售屋及成屋達到一定價格以上，國稅局都會依據所得稅法規定，按實價課稅。

國稅局重點查稅

過去國稅局針對一年內買賣房屋超過六件的民眾，才會認定為專門以房地產營利，會加課百分之五的營業稅及百分之十七的營業所得稅；但近年來國稅局調降門檻，只要一年內買賣不動產超過三件，便認定是以房地產營利為目的，加課營業稅與營所稅，很多投資客因而要補稅。

國稅局特別針對二年內轉手三次的成屋、預售率達到百分之三十的預售屋建案，以及預售屋換約的民眾查稅。

預售換約交易是這幾年投資客最愛的投資方式，投資客買下預售屋後，往往建案還沒完工，房價已漲了二、三成，以自備款來算，獲利已達一倍，甚至有同一預售屋在交屋前連轉二手以上，為了消弭這種投資炒短線的現象，國稅局已將鉅額預售屋之交易，列為重點查核。

建商提供換約名單

由於預售屋房子尚未過戶，因此預售換約的買賣屬於權利交易，獲利全部納入所得稅。依所得稅法規定，預售屋買賣應以交易時成交價，減除原始取得成本，及取得、改良及移轉該資產而支付的一切費用後，餘額核課財產交易所得。

國稅局要求建商提供「購買後到完成過戶前」有轉讓紀錄的客戶名單，只要是位處熱門的推案、具備規模的建商個案，換約的資料都已掌握在國稅局手上，預售換約的民眾必須依規定申報所得稅，以免遭補稅及處罰。

過去預售屋換約誠實報稅的人並不多，國稅局已經開罰不少個案，目前，單一申報戶最高補徵稅額約為二千萬元並處罰鍰。由於預售換約追溯期長要想逃漏稅並不容易，換約獲利的民眾要有補稅的心理準備。

保留交易相關資料

不過，稅捐機關追查炒房投機獲利，不會傷及無辜，一般民眾單純出售自用不動產，並不是稅捐機關的查稅對象。

稅捐機關人力有限，不可能對售屋交易案件進行普查，因此，若民眾出售的是早年取得的房子，因時日已久，拿不出當年的取得成本，稅捐機關也查不到實際交易資料，民眾還是可以不用以市價申報所得稅。

國稅局查稅日急，為了預防國稅局已掌握你的售屋資料，民眾最好保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負，不然國稅局找上門卻提不出證明，只能乖乖補稅。

本文摘自11月5日出刊之《住展雜誌》384期房市話題，同期內容除本文外，並有「璀璨第六都大桃園投資決勝探索」、「央行升息房市風暴不會發生」、「不可承受之重台灣房價是否香港化」、「房市乍現倒貨潮？」、「後文林苑都市更新推動展望」、「三高時代來臨購屋者何去何從？」、「建築名家講座台灣城市下一步」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

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