連鎖電影院「國賓影城」將進駐林口，未來可形成以影城為核心的綜合生活圈，且「老爺集團」也將在當地興建165間客房的飯店，商城進駐加上機場捷運線的交通優勢，順勢拉抬林口房價，房仲預估每坪價格可補漲1至2成。
林口國賓影城占地逾1400坪，為地上6層、地下1層的建物，除影視產業外，鄰近公園綠地的林口國賓影城以「社區定位」為發展主軸，將有75％的空間經營餐飲、商場等娛樂事業，現仍全力招商中，預計於今年底完工、開幕，年營收預估將達5億元，每年營收成長力道則有3至5％。
另在台灣經營30多年的「老爺集團」，也相中於明年通車的機場捷運線，將在捷運A9站對面興建165間客房的飯店，預計2年後完工，周邊有中商36商城、環球購物中心等商業機能，地方人士盼帶動林口商旅特色。

政府機關大遷徙，新莊副都心、青埔、七期房價鍍金

a1.jpg政府機關大遷徙，新莊副都心、青埔、七期房價鍍金
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】市政中心搬遷，帶進成千上百名公務人員入駐，而人潮即是錢潮，當地商圈、房市直接受惠，像是新板特區，在新北市政府遷入後，早已躍升為房價近百萬的國際級金融中心！根據全國不動產企研室觀察，近年政府遷徙計畫不斷推動，像是新北市新莊副都心、台中市七期重劃區，受惠於中央機關、市政中心遷入，商業活動日漸頻繁，住宅需求逐步提升，近三年房價漲幅超過三成；而桃園縣升格在即，為了整體發展，地方傳聞縣政府也考慮搬遷至南來北往便利的青埔重劃區！
 
位於新莊副都心的中央合署大樓於2013年12月正式啟用，13個以文化部為首的中央部會和地方機關陸續遷入，預估2014年1月底前，3500名公務人員將全數入駐，將帶動當地商圈發展！全國不動產新莊副都心加盟店店長李東芳表示，在中央合署大樓利多加持下，帶動住宅需求，近3個月看屋人潮及租客增加2至3成，且大多是公務人員！加上周邊交通便捷，具備「三高三快三捷」，包含：國道一號、汐止五股高架橋、五股楊梅高架橋、台1線、台64線、台65線，還有機場捷運、環狀線、新莊線，近3年新成屋電梯大樓房價漲幅超過3成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪為52-58萬元。而李東芳也估計，機場捷運、環狀線通車後房價仍有3成的上漲空間！
 
而台中新市政中心於2010年進駐七期重劃區，周邊公共工程持續推動，包含：捷運綠線、台中國家歌劇院等，加上兩大百貨龍頭新光三越和大遠百相繼開幕，又有家樂福、IKEA進駐，從一片荒煙蔓草晉升為國際級的「市政商圈」！全國不動產台中新光加盟店店長吳昌懋表示，市政府遷入前，區內僅有一家便利商店，直到新市政中心啟用後，連鎖店家搶進，房價急遽成長，近3年漲幅超過6成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約35-40萬元！
 


至於桃園縣即將在2014年年底升格為直轄市，地方傳聞行政園區有望遷至交通便利的青埔重劃區！全國不動產青埔高鐵加盟店店東李崇銘表示，青埔重劃區挾高鐵站、機場捷運之交通優勢，且鄰近國家大門桃園機場，近3年房價漲幅逾6成！加上行政園區遷入消息頻傳，為區內房市注入利多，青埔高鐵站周邊公共工程持續動工，冠德建設、國泰人壽相繼進駐開發，目前新成屋電梯大樓每坪約25-35萬元，未來行政園區若能遷入，房價上漲力道不容小覷。
 
近年來，政府為提升整體生活環境品質，不斷推動政府機關遷徙計畫，也因此使得重劃區市容改變，市政重心隨之移轉，像是台北市信義計畫區和新北市新板特區都是成功前例，預估未來在市政中心、商圈的支撐下，新莊副都心、七期重劃區和青埔重劃區房價將穩步上揚！

 

廣豐八德工商綜合區動土週邊房價看漲

【記者楊淑媛桃園報導】桃園縣八德市民引頸企盼的廣豐八德工商綜合區，13日舉行新建工程動土典禮，由廣豐集團總裁賀鳴玉與吳縣長、八德市長何正森等人共同主持。地方民眾指出，由廣豐在八德工商綜合區週邊推出的許多建案，皆因盛傳該工商綜合區設立，房價行情好，如今該案動工，將再度刺激週邊房價看漲！？廣豐實業公司指出，八德工商綜合區總樓地板面積約3萬2千多坪，為地下4層、地上6層，有1千2百汽車停車位和8百個機車位，綜合區投資經額30億元，未來將會有大型量販店、影城、餐廳、健身運動中心與圖書館等進駐綜合區，預定105年完工。桃園縣廣豐八德工商綜合區是繼蘆竹鄉台茂工商綜合區、中壢市大江工商綜合區推出興建的大型開發案；吳志揚縣長13日應邀出席新建工程動土典禮中表示，縣府將全力協助業者申辦相關手續，儘速讓工商綜合區在時程內完工，讓它成為八德的新亮點。廣豐實業位於八德市大湳的廣豐八德工商綜合區，吳縣長在儀式上表示，八德市民在期盼長達二十餘年後，廣豐八德工商綜合區在縣府全力協助下終於要動土興建，象徵八德市的商業機能終於可以與桃園、中壢並駕齊驅。2014/1/13圖說：廣豐八德工商綜合區動土

房價跌？建商：沒空間　王進祥：利率3％以內都是低風險

好房News編輯中心／綜合報導
多位財經首長及學者不斷對2014房市發出警示，財政部長提醒，台灣房市多項指標已達泡沫化標準，不知何時會像黃色小鴨爆掉，央行總裁彭淮南也多次提醒對利率的「風險管控」；而美國量化寬鬆政策(QE)開始逐步退場，多位學者提醒當資金出走，對房市影響最大。不過，多位建商以另一角度解讀2014房市，認為無論從利率、供需面、或資金來看，今年房市沒有降價的理由。
美國QE政策逐步退場，央行總裁彭淮南曾多次提醒銀行、房貸戶注意「風險控管」，媒體解讀升息不遠了，而總裁也直言「利率不會一直維持在低檔」；另外台灣金融研訓院院長鄭貞茂在接受自由時報訪問時表示，國內房價泡沫「比較明顯」；德明財經科技大學副教授花敬群也分析，利率上揚是必然的趨勢，並預估今年下半年到明年上半年利率可能就會調升，房價下跌的壓力就會增加。
官學者都預期2014房價下修，多位建商卻口徑一致表示「今年房市沒有看空理由」。因為無論從利率、資金以及供需面看來沒有下跌的空間。自由時報報導長虹建設董事長李文造表示，利率目前看不到調高的跡象，而公告現值調高，只是售屋成本增加，不會引導房價下降，加上游資充沛，房地產仍然是最佳保值工具；另外，冠德建設董事長馬玉山、皇苑建設董事長郭敏能等建商都一致認為房價沒有跌的空間。
地政士公會全聯會名譽理事長王進祥在接受好房News訪問時則分析，房市有高低波段，長線看來是緩步上揚的曲線「明年房價會不會跌？很有可能，但絕對不會泡沫化」。對於利率的走升，他認為利率在5%以上就不適合將房產作為置產或存房投資標的，但只要利率在3%以內都是低風險，而從現階段來看，只要比銀行利率高，都算是有效配置，存房的風氣沒有改變。

廣豐工商綜合城 正式開工動土20140113135622.jpg20140113135644.jpg20140113135659.jpg

航空城徵地，二萬人搬遷　吳志揚：尋找在地人的正義

報導／蔡偉祺 攝影／石智中、中國時報系

桃園航空城計畫啟動在即，涉及近萬戶、超過兩萬民眾的搬遷，勢必會引發關注。吳志揚表示，除持續溝通外，一定會尊重居民希望意願，但不希望非相關的團體和人士參與其中，過度擴大自己的想法和理念。他接受專訪時強調，「只要當地人覺得有正義，其他人憑什麼為居民覺得沒有正義？」

航空城開發總面積高達六千八百五十九公頃土地，有接近一半的面積三千零七十三公頃，將以區段徵收方式取得；其中，交通部要負擔一千四百四十九公頃，桃園縣政府為一千六百二十四公頃。吳志揚說，最後這些土地的徵收都是由縣府實際執行，所以航空城不只是台灣未來經濟的關鍵，也將是中華民國史上最大的都市計畫。面對大埔案和文林苑事件後引發社會對土地正義的重視，如何克服土地徵收問題，將會是吳志揚的一大挑戰。

「就是不斷的溝通。」吳志揚說，在都市計畫草圖公布前，縣府已經辦理十二場的大型說明會，目的就是要讓大家了解航空城，先有一個概念，等到草圖出來後，除法定十場正式說明會，還要再多開一百場小型說明會，對象縮小至八十到九十戶居民，盡量讓所有受影響的居民了解。他說，航空城開發的範圍廣大，有非常多的土地可以滿足居民的需要，想要繼續耕作，就換一塊農地給他，想換建地、商業區都可以，不會勉強。

區段徵收拚增值 先建後拆初登板

不過，吳志揚說，惟一的例外只有交通部負責的機場園區，因為第三航廈和第三跑道不可能閃房子。他解釋，交通部過去興建機場以一般徵收方式，直接買斷土地，但這次採區段徵收，因還要將部分土地發還給原地主，所以徵收範圍才會這麼大，也影響到比較多人。但區段徵收也有好處，地主分回的土地雖然減少，但區位、價值都會大大提高。

吳志揚表示，經過實際調查，在這次開發計畫中受影響的居民約八千多戶，差不多兩萬多人，可能必須要遷移，而且過去區段徵收都是先發錢給居民到外頭去租房子，等開發完成後，再把土地發還給地主。但航空城計畫，是第一次「先建後拆」，縣府會先在開發區外興建合宜住宅安置居民，在發展經濟的情況下，也顧及民眾的居住需求。

吳志揚說，以都市計畫的觀點來看，新的城市當然希望能方方正正，做通盤、整體規劃；太多的保留區，其實就像人臉上長滿痘痘一樣，不是那麼好看。如果居民一定要保留，縣府會尊重，但他也提醒，從過去太多的例子來看，後悔的人其實不少。許多人後悔是因為不夠了解，才會選擇保留，未來都市計畫草圖公開展覽，並透過說明會讓大家更清楚，也許有些人就會願意參加，這也是要辦這麼多場說明會的目的。

面對棘手的土地徵收問題，吳志揚對在地居民採取懷柔手段，強調「溝通」，尊重居民意願和需求；但事實上，從大埔和文林苑事件中，許多參與其中，甚至主導的意見領袖卻都是「非當地居民」。對此，吳志揚一改態度，板起臉孔強硬地說，「不希望非相關的人參與，甚至擴大自己的想法，每個人都有自己的理念，但不能只認為你的理念是對的。」

實價課稅逐漸成形　房市大驚嚇

文／林奇芬
今年全台土地公告現值平均調高14%，讓土地增值稅課稅基礎大增，再加上售屋所得額推計率逐年提高，房屋財產交易所得也節節攀高，若未來實施實價課稅，稅負更將大攀升。賣屋先被國稅局扒一層皮，已經是不可避免的了。
財政部長張盛和去年12月初，喊出「台北房市已達泡沫化指標」，讓房市瀰漫著一股緊張氣氛，而今年一開年，又傳出財政部端出稅負手段，準備要對豪宅加重課稅，讓1月5日台股中的營建股重挫，包括冠德、皇翔、華固、長虹等代表性公司，股價跌幅都超過6%以上。雖然財長後來表示課稅調整還未定案，但經過這麼一嚇，走了十年多頭的房市榮景，似乎已經來到反轉點了。
過去台灣房市最被詬病的，就是稅賦相對偏低，造成投資客或富豪可以因房價飆漲創造高額報酬，但卻不需要繳太多稅負，但這樣的好光景，已經告終了。從財政部最近的動作，可以看到實價課稅已經一步步的逼近了。
台灣賣出房屋有二種稅負，一是根據土地公告現值，課土地增值稅，二是根據房屋評定價值，課財產交易所得稅。目前這二種稅負都有大幅提高的措施，讓買賣房屋的成本大幅增加。
一，土地增值稅。
由於過去沒有實價登錄，無法掌握實際房屋買賣價格，因此多按照各地方政府的地價評議委員會來核定土地公告現值，再根據土地公告現值來課稅，自用住宅稅率10%，一般用地稅率分別是20%、30%、40%。
原先土地公告現值與市價差距甚大，但近年逐年大幅調高公告現值，如102年全台平均地價調幅達7.98%，而剛公告的103年地價又比前一年平均大幅調高14.19%。其中，台北市調高13.23%、新北市17.44%、桃園市22.5%、台中市24.43%、台南市11.09%、高雄市10.42%。從五都與桃園市的變化，可知道公告現值大幅調升，已讓土地增值稅的負擔較過去明顯增加。
二，財產交易所得稅
1.按房屋評定現值推算
房屋交易所得在無法掌握實際售屋價格下，過去多根據房屋評定現值，再根據各縣市的售屋所得額推計率來推算所得，然後再併入個人總所稅來課稅。而售屋所得額推計率近年逐步提高，如台北市從2008年的29%，到2013年已經來到42%。
舉例來說，台北市市價2億元的豪宅，若房屋評定現值僅為600萬元，則按台北市目前的售屋所得額推計率42%計算，則房屋財產交易所得為252萬元，若適用最高所得稅率40%，則需要課稅100.8萬元。
而目前傳出要對豪宅(定義台北市8000萬元，外縣市5000萬元以上)採取差別稅率，可能提高到48%，若房屋評定價值600萬元，則財產交易所得提高為288萬元，併入總所稅最高稅率40%，則要課稅115.2萬元。比原先多出14.4萬元。
2.按實價課稅
以上是在無法掌握實際房屋交易價格的環境下，所採取的課稅方式。隨著目前實價登錄的資料日趨完善，未來朝向實價課稅的環境也逐漸成形，則稅負將會大跳升。
舉例來說，假設採實價課稅，若房屋總售價2億元，推算房屋價值佔總售價的3成、土地佔7成，則房屋價值約為6000萬元，再按售屋所得比率17%推估(大約定在12%--17%)，則售屋財產交易所得為1020萬元。再將此所得併入個人綜所稅課稅，以稅率40%計，則售屋所得稅要課408萬元。比起原先的稅負100.8萬到115.2萬元左右，可說是高出甚多。
若售屋者認為按17%推估售屋所得，比實際所得還高，可提出買賣成本單據，採取真正的核實課稅。但不管採取何種方法，是階段性先對豪宅採差異化稅率，或未來採實價課稅，都會比原先課稅標準要高出許多，因此未來賣屋稅負將越來越高。
預售屋所得已密切追蹤
除了成屋買賣稅負逐漸升高外，財政部也密切注意預售屋買賣的稅負問題，原則上預售屋買賣要課財產交易所得稅，財政部表示會積極追蹤逃漏稅。
財政部的天羅地網，正逐漸改變過去房市高獲利低稅負的好時光，不管是投資客或個人售屋，都會先被剝一層皮，房市投資的美好時光逐漸逝去了。

2014/01/06